Vpisovanje bo hitrejše, pravna varnost zagotovljena - NEPREMIČNINE

NEPREMIČNINE MARIBOR

Z Vesno Pavlič Pivk sose pogovarjali o novostih, ki jih prinaša novela zakona o zemljiški knjigi.

Naša sogovornica Vesna Pavlič Pivk ni samo predsednica okrajnega sodišča v Ljubljani, ki ima v svoji sestavi oddelek zemljiške knjige s 67 zaposlenimi, ampak je tudi članica sodnega sveta, ki je proučil predlagane spremembe zakona o zemljiški knjigi in imel nanje vrsto pripomb. Večino so jih v zakonodajnem postopku upoštevali. S Pavlič Pivkovo smo se pogovarjali o novostih, ki jih prinaša novela zakona o zemljiški knjigi.

Novela zakona o zemljiški knjigi je začela veljati 5. aprila, poglavitno novost, popolno informatizacijo, pa uvaja s 1. majem. Kaj se v praksi spreminja s tem datumom?

Sprememb je kar veliko. Pomembno je zlasti to, da bo po 1. maju obvezno elektronsko vlaganje vseh pisanj, vsi poslovni procesi bodo celovito informatizirani. Ne spreminjajo pa se temeljna načela zemljiške knjige, niti obseg dokumentacije, ki jo morajo stranke priložiti.

Informatizacija je projekt, ki ga Vrhovno sodišče vodi že nekaj let. Kako je vpisovanje potekalo do zdaj?

Elektronska zemljiška knjiga obstaja že več let. V tem času smo podatke zemljiške knjige postopoma usklajevali s podatki iz zemljiškega katastra. Usklajenost je zdaj že skoraj stoodstotna. Natančno, na ravni države je 99,89-odstotna. Do zdaj so stranke vlagale zemljiškoknjižne predloge po pošti, na papirju, priložiti so morale vse listine, ki so podlaga za vpis. Ko je bil postopek zaključen, je sodišče listine shranilo v zbirko listin, vendar jih je lahko lastnik kadar koli pozneje dvignil. V elektronski obliki je bila doslej izključno glavna knjiga, z novim zakonom pa je celovito informatiziran ves poslovni proces in tudi zbirka listin.

Kaj bo informatizacija pomenila za stranke in kaj za sodišče? Predlagatelj zakona je obljubil, da bo vpisovanje hitrejše, cenejše, varnejše.

Novi postopki bodo vsekakor razbremenili sodišča, vendar se pravna varnost zaradi tega ne bo prav nič zmanjšala. Strankam bo portal elektronske zemljiške knjige omogočil brezplačen dostop in računalniški izpis iz informatizirane glavne knjige, ki je javna, zgodovinski izpis, podatke o posameznih pravicah ali pravnih dejstvih, ki omejujejo posamezno nepremičnino (plombah, hipotekah). Za zbirko listin, na primer kupoprodajno pogodbo izbrane nepremičnine, bo morala stranka izkazati upravičen interes, kot doslej.

V parlamentu je bil ogenj v strehi zlasti zaradi določb, kdo lahko vlaga predlog. Po prvotnih zamislih bi to lahko počeli le notarji in odvetniki, po številnih pritiskih lobijev in strokovne javnosti pa je bila sprejeta novela, ki je to pristojnost razširila še na fizične osebe. Kdo bo torej zdaj lahko vlagal predloge?

To bodo lahko delali notarji, odvetniki, nepremičninske družbe, če so posredovale pri sklenitvi kupoprodajne pogodbe, državno pravobranilstvo, občinska pravobranilstva in vsaka fizična ali pravna oseba, če bo izpolnjevala pogoje. To pomeni, da bo imela digitalno potrdilo z varnim elektronskim podpisom in varni elektronski predal in bo vključena v informatizacijski sistem za varno elektronsko vročanje.

Če pa sploh nima računalnika in teh pogojev ne izpolnjuje...

Zakon dopušča izjemo. Posameznik bo lahko osebno prišel na sodišče in na zapisnik vložil predlog za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist in predložil listine, ki so podlaga za vpis. A to velja samo za lastninsko pravico, ne pa za zaznambe, plombe, spremembo podatkov itd. Vlogo bo sprejela uradna oseba sodišča in jo skupaj z listinami pretvorila v elektronsko obliko. Predstavljam si, da bo to videti kot običajni narok na sodišču.

V zakonodajnem postopku je bilo veliko očitkov zaradi rešitve, da bo moral na sodišče osebno, in to na tisto sodišče, kjer leži nepremičnina. Se vam to ne zdi problematično? Mar ni eden od dosežkov zakona prav odprava krajevne pristojnosti?

Vsi predlogi se bodo zbirali na elektronskem portalu, od tod pa jih bo sistem razdeljeval po zemljiškoknjižnih sodiščih glede na obremenjenost zemljiškoknjižnih sodniških pomočnikov in glede na nakopičene zaostanke. S tem je krajevna pristojnost ukinjena, ker bodo zadeve dodeljene ne oziraje se na lokacijo nepremičnine. Edina izjema, ki ohranja krajevno pristojnost, je osebno vlaganje predloga na sodišču. To se mi ne zdi posebno problematično, saj je tudi doslej veljala izključna krajevna pristojnost, pa tudi prevažanje iz kraja v kraj je dandanes preprosto. Pomisleki sodnega sveta so bili predvsem v fazi, ko je bilo predvideno zgolj elektronsko vlaganje predlogov in samo prek notarjev. Glede na izkušnje, ki jih imamo z izvršbami, menimo, da bo osebno oddanih zgolj neznaten del vlog. Saj je takih, ki oddajo sami, že zdaj praktično samo med 5 in 6 odstotki, preostale predloge vložijo notarji, odvetniki itn.

Predlagatelju zakona so poslanci očitali, da podcenjuje državljane, ko jim omejuje postulacijsko sposobnost. Kako zapleteno je pravzaprav vlaganje zemljiškoknjižnega predloga?

Nekateri predlogi so zelo enostavni. Če gre za parcelo, enega lastnika, prenos z enega na drugega, je zadeva preprosta: izpolni obrazec in doda potrebne priloge. Veliko bolj zapletena je denimo etažna lastnina, oziroma zadeve, kjer je veliko lastnikov in deležev. Pa ne zaradi sestave predloga, ampak zaradi stanja nepremičnine. Bistveno je, da je listina primerna za vpis in predlog pravilen.

Kako bo s hrambo originalnih listin?

Originalne listine bo stranka, ki bo vpis urejala sama, dobila vrnjene po pravnomočno zaključenem postopku. Dotlej jih bo hranilo sodišče. Enako bo pri notarju. Oseba bo šla k notarju, ta bo sestavil predlog, skeniral listine in jih hranil do konca postopka.

Listin v fizični obliki ne bo hranil nihče?

Ne. Hranile se bodo samo v elektronski obliki. Po zakonu ima v elektronsko obliko pretvorjena listina, ki je bila podlaga za dovolitev vpisa, enako zakonsko moč kot izvorna listina.

Po podatkih ministrstva za pravosodje traja posamičen vpis v zemljiško knjigo v povprečju več kot mesec dni, cilj novele pa je skrajšati ga na štiri dni. Je to realno?

Mislim, da je, vendar ne takoj na začetku. Kot ob vsaki uvedbi novosti, bo tudi tu verjetno nekaj začetnih težav, kar kažejo izkušnje Covla (centralnega oddelka za verodostojno listino, op.p.). Tam je cilj 48 ur, dosegamo pa ga okoli 70-odstotno. Poudarjam pa, da bo omenjeni rok možno doseči le pri nepremičninah, ki niso obremenjene s plombami. Ne bo pa več zamud zaradi nepopolnih vlog, ker takih sistem preprosto ne bo sprejel.

Kje so trenutno največji zaostanki? Kaj je najpogostejši razlog, da postopek zastane?

Zaostanki so ostali v glavnem v Ljubljani in Mariboru. A niti ne zato, ker jih ne bi mogli rešiti, ampak zato, ker so nekatere nepremičnine obremenjene s predplombami; teh je ponekod celo po sto, reševati pa jih je treba po vrsti. Prej kot v nekaj letih zadnji predlog pri taki nepremičnini ne bo mogel biti rešen. Po načelu vrstnega reda je treba najprej odločiti o enem predlogu, sklep nato vročiti strankam, počakati na pravnomočnost, šele nato pride na vrsto za reševanje naslednji predlog. Če pa je predlog vložen na novo in nepremičnina ni obremenjena, je rešen v tednu ali dveh – tudi v Ljubljani in Mariboru, na drugih sodiščih pa še prej.

Koliko zadev čaka in koliko jih sodišča rešijo vsako leto?

V Ljubljani imamo trenutno okoli 10.000 nerešenih zadev, skupaj z etažno lastnino, vendar je težava v glavnem v njihovi prepletenosti. Številka nerešenih zadev ni visoka, saj smo jih samo v prejšnjem mesecu dobili v delo 4800. Naše okrajno sodišče je lani rešilo 43.600 zadev, za Slovenijo pa velja, da jih je okoli 240.000 na leto.

Se ozaveščenost Slovencev o nujnosti vknjižbe povečuje?

Se. Po začetku projekta vrednotenja nepremičnin je pripad zadev zelo narasel. Veliko strank, ki so prišle na zemljiško knjigo, prej sploh ni vedelo, da niso vpisane, ali niso vedele, da s kupoprodajno pogodbo še nisi lastnik. Drugi razlog za večji pripad so zemljiškoknjižni predlogi za vknjižbo lastninske in drugih pravic na nepremičninah, kjer so v zemljiški knjigi vpisani GPG ali SCT ali druga gradbena podjetja, tretji pa strah pred novim zakonom o zemljiški knjigi.

Vir: Delo.si, Ponedeljek, 18. april 2011

NEPREMIČNINE MARIBOR

Blišč in beda “nadstandarda” (članek iz leta 2008) - NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Ljubljana - Reči, da je dogajanje na slovenskem trgu nepremičnin čudno, bi bilo morda pretirano. Dejstvo pa je, da se dogajanje na tem področju vsaj v nekaterih segmentih precej razlikuje od dogajanja na trgu nepremičnin v razvitih zahodnih in severnih državah, s katerimi se tako radi primerjamo.

Slovenija je od drugih evropskih držav drugačna že po tem, da imamo izredno visok delež stanovanjskih, delno pa tudi poslovnih nepremičnin, ki so v lasti uporabnikov.

Slovenski trg nepremičnin ima precej posebnosti...
Pri nekaterih tako opevan, pri drugih pa kritiziran »Jazbinškov zakon« je omogočil, da so postali dotedanji uporabniki oziroma najemniki za sorazmerno majhen finančni vložek lastniki ali solastniki nepremičnin, v katerih so živeli. Ljudstvo je bilo v glavnem veselo in zadovoljno. Na trg z nepremičninami, predvsem stanovanjskimi, pa je to imelo dolgoročen, delno tudi negativen vpliv. »Običajen« trg nepremičnin v »običajni« državi deluje po določenih zakonitostih, ki so vsaj strokovnjakom, nepremičninskim posrednikom, ter ekonomistom jasne in lahko doumljive. Niso bili redki primeri, ko so za bagatelo postali lastniki velikih stanovanjskih površin v središču Ljubljane ljudje, ki si takšne nepremičnine v normalnih razmerah niti v sanjah ne bi mogli privoščiti. Imeli so pač srečo, da so v nekih drugih minulih časih po kdo ve kakšnih merilih prišli v pravem trenutku na pravi seznam za dodelitev stanovanja.
V zadnjih letih se je stanje korenito spremenilo. Po eni strani je država poskrbela za regulacijo delovanja nepremičninskih agencij, po drugi so nepremičnine dobile svojo ceno glede na to, koliko so res vredne. Seveda pa na tem področju še zdaleč ni vse optimalno. Kmalu po prehodu v kapitalistični oziroma tržni sistem se je pojavil pojem nadstandardne nepremičnine. Do danes v Sloveniji ni niti enotnega pogleda niti uradnih meril, kaj naj bi ta pojem sploh pomenil.

Lokacija, lokacija, lokacija…
Daniel Angel Sauli, direktor nepremičninske agencije Atrium, poudarja, da temu, da dobi nepremičnina pridevnik nadstandardna, botruje njena lokacija. Seveda tudi kakovost gradnje in materialov ni zanemarljiv podatek, vendar v primerjavi z lokacijo nima pravega pomena. Kot primer vzemimo stanovanje na območju mesta Maribor. V dnevni sobi je mogoče na tla, poenostavljeno rečeno, položiti različne materiale. Lahko se odločimo za cenen itison, laminat ali pa zelo kvaliteten parket iz hrastovine. Podobno je pri napeljavah. V kopalnici lahko namestimo najcenejše armature za nekaj deset evrov, lahko pa izberemo dizajnerske iz najkvalitetnejših materialov, morda celo pozlačene, vendar Sauli meni, da našteto ne vpliva na to, da bi stanovanje pridobilo status in ceno nadstandardnega. Pomembna je predvsem lokacija. Stanovanje na Lentu bo imelo neprimerno višjo ceno kot popolnoma identično v industrijskem predmestju. Ob tem dodaja, da so odgovorne institucije sicer določile, kakšna naj bo minimalna kvaliteta gradnje objektov, vse do danes pa ni nobenih uradnih standardov ali vsaj smernic, kaj naj bi bila nadstandardna gradnja v smislu kvalitete izvedbe in uporabljenih materialov.
Direktorica marketinga v nepremičninski agenciji Metropola Špela Savnik meni v zvezi z definicijo pojma nadstandardno podobno. Po njenem je pojem kot tak nastal le zaradi potreb tržnikov. Po njenih izkušnjah naj bi bila nadstandardna nepremičnina na elitni lokaciji, izredno kvalitetne gradnje, praviloma energijsko varčna. Sovpadati mora z okolico, ima naj vse priključke (telefon, internet, toplovod, plinovod, klima) in pritikline (velika terasa, loža, atrij, več parkirnih prostorov, praviloma v garaži). Če je ob hiši prostorna parcela, naj bo zgrajen bazen. Razgled naj bi bil odprt in zanimiv. Pohištvo in druga oprema naj bosta skladna z osnovno arhitekturo (moderno oziroma stilno pohištvo). Načeloma je to nova nepremičnina, ni pa nujno – lahko je tudi starejše stanovanje v obnovljeni stari meščanski hiši.
K vsemu naštetemu je Savnikova dodala še nekaj pomembnih lastnosti, ki vsaka zase niso nujen pogoj, lahko pa precej pripomorejo k temu, da se bo nepremičnina uvrstila med nadstandardne. Idealno orientirani stanovanjski prostori so zgrajeni na osi vzhod–zahod. Prostori naj bodo optimalno razporejeni in pravilnih velikosti. To na primer pomeni, da naj predsoba v običajnem stanovanju ne bo večja od kuhinje ali spalnice. Prostori morajo biti tako razporejeni, da jih je mogoče aktivno prezračevati. Sanitarije naj bodo ločene. Če je objekt, v katerem je stanovanje, aktivno varovan, mu to seveda dvigne ceno. Kakovostne izolacije so ena najpomembnejših lastnosti stanovanja, ki pa jih marsikdo pri nakupu ne upošteva.

Za poslovne prostore velja podobno, vendar so zanje zahteve malce dopolnjene. Gre za čim lažjo dostopnost tako peš kot s prevoznimi sredstvi. Nujno je dovolj veliko število parkirnih prostorov tako za zaposlene kot za stranke. V bližini naj bo čim bolj razvita in pestra storitvena dejavnost, predvsem različne vrste trgovin, lokalov, servisov…
Savnikova je kot primere nadstandardnih nepremičnin naštela stanovanjske objekte v Ljubljani: Tribuna, Kondominij, Vila Urbana, Močerad in Argentinski park. Med nadstandardne poslovne objekte je uvrstila Stekleni dvor in Modro hišo. Tako bodo morali nepremičninski posredniki zaradi vse večje zahtevnosti in ozaveščenosti kupcev pridevnik nadstandardno uporabljati bolj redko in premišljeno.

Za zmedo so odgovorni tudi nepremičninski špekulanti...
V Sloveniji je poleg prestolnice in Primorske za gradnjo nadstandardnih nepremičnin morda najbolj primerna Gorenjska, ki s svojimi alpskimi lepotami privablja množice turistov pa tudi marsikoga, ki bi želel tam stanovati in delati. Danijel Smuk je vodja agencije Nepremičnine Smuk iz Kranjske Gore in ima precej izkušenj s trženjem tako imenovanih nadstandardnih nepremičnin. Tudi on meni, da je lokacija eden od bistvenih pogojev za trženje objekta, pa naj bo to prodaja ali oddaja v najem. Želena lokacija pri nadstandardnih poslovnih objektih je običajno prav nasprotna kot pri luksuznih stanovanjskih hišah. Pri poslovni zgradbi je bistvena bližina prometnih poti in v soseščini čim večja koncentracija drugih dejavnosti. Najbolje se tržijo poslovne zgradbe v že uveljavljenih velikih poslovnih središčih, kot je na primer BTC v Ljubljani, ali pa v podobnih poslovno-trgovinskih conah, ki so v bližini vseh slovenskih mest. Včasih pa tudi na navidezno nenavadnih lokacijah sredi ničesar rastejo poslovni objekti kot gobe po dežju. Pri kupcih in najemnikih luksuznih stanovanjskih in počitniških objektov so želje diametralno nasprotne. Hiša mora biti dovolj oddaljena od pomembnih prometnih poti, vendar kljub temu lahko dostopna in sorazmerno blizu območja z nujnimi storitvenimi dejavnostmi (trgovine, zdravnik, pošta, javni prevoz…). V alpskem območju sta zaželena lep razgled in občutek miru. Po Smukovem mnenju je v nasprotju s pričakovanji in trendi minulih let prodaja nadstandardnih nepremičnin na Gorenjskem zastala. Med tujci trenutno ni prav posebnega zanimanja za tovrstne objekte. Kot kaže, je takšno stanje posledica špekulativnih nakupov v prejšnjih letih, ko so nadstandardne nepremičnine predvsem v razvitih turističnih območjih šle za med. V zadnjem obdobju se je žal pokazalo, da donosnost teh nepremičnin ni tolikšna, kot so nekateri pričakovali. Trenutno je stanje takšno, da premožni tujci nepremičnine na Gorenjskem v večjem številu prodajajo, kot pa kupujejo.
Smuk dodaja, da med kupci luksuznih nepremičnin na Gorenjskem močno prevladujejo tako ali drugače uspešni Slovenci. Večina jih želi nakup opraviti čim bolj tiho, brez obešanja nove pridobitve na velik zvon. Delež kupcev, ki se zanimajo za nadstandardne nepremičnine, je po Smukovih opažanjih manjši od pet odstotkov. Sicer pa nepremičnina, ki se trži kot nadstandardna, lahko doseže tudi 50 do 60 odstotkov višjo ceno od primerljive na drugi, slabši lokaciji.

V primeru težav oškodovani kupec nima prav dobrih možnosti...
Vsi sogovorniki so menili, da besede nadstandardno v povezavi z nepremičninami ni enostavno definirati. Uradnih razlag tega pojma ni. Vsak kupec in prodajalec ima o tem svojo predstavo.
Nadstandard je očitno tako raztegljiv pojem, da ne moremo napisati enoznačne definicije. Poleg vsega prej naštetega je morebitni kupec takšne (seveda primerno drage) nepremičnine v slabem položaju že zato, ker bo zelo težko preveril, kakšni materiali so bili pri gradnji objekta dejansko uporabljeni. Ni namreč vseeno, ali bo vodovodna cev, ki je vgrajena v steno in jo je nemogoče pregledati, zdržala več desetletij ali pa bo zid treba razbijati že po treh letih. Seveda obstaja velika verjetnost, da izvajalca del takrat ne bo nikjer več ali pa bodo odnosi med investitorji in različnimi izvajalci del tako zapleteni, da bi reševanje težav po pravni poti trajalo dolga leta.
Večini je nakup stanovanja življenjska naložba, zato previdnost ne bo odveč. V takšnem primeru je opeharjenemu kupcu v prav slabo tolažbo misel, da bo trg prej ali slej sam vse uredil. Tudi natančno razlago pojma nadstandardna nepremičnina.

Članek: Sreda, 22. oktober 2008

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Moje sanje - nadstandardno stanovanje? Članek iz leta 2001 - NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Moje sanje - nadstandardno stanovanje?

Vedno več investitorjev v stanovanjsko gradnjo poskuša privabiti kupce tudi s podatkom, da v njihovih objektih gradijo tudi (ali predvsem) nadstandardna stanovanja. Toda kaj je pravzaprav nadstandardno stanovanje? Je to samo luksuzna oprema vseh prostorov in možnost njihove razporeditve čisto po želji naročnika ali pa sodi k nadstandardnosti tudi elitna lokacija v kraju, kjer stanovanje nastaja, in določeni "dodatki" v ali tik ob objektu (bazen, savna, dvigalo iz garaže v predsobo stanovanja)?

Eden možnih odgovorov je, da k nadstandardnemu stanovanju sodi vse prej našteto (in morda še veliko drugega), in tudi, da nadpovprečnosti nekemu stanovanju ne moremo odrekati, če mu kakšen izmed prej naštetih elementov morda manjka, največkrat morda ustrezna lokacija. Dejstvo je namreč, da lahko tudi veliko stanovanj v starejših objektih, predvsem v središčih mest, ob ustrezni obnovi in ureditvi označimo za nadstandardna. Ob poplavi novogradenj, ki so velikokrat modernih oblik in iz sodobnih materialov, namreč pri ceni vse bolj pridobivajo tudi velika starejša stanovanja, včasih smo jim rekli meščanska. Veliki prostori, visoki stropovi, lega v mestnem središču, po možnosti v bližini parka ali kakšne druge večje zelene površine, neposredna bližina različnih ustanov so elementi, ki višajo ceno stanovanjem, pa čeprav ne gre za novogradnjo.

Sicer pa je "nadstandardno" lahko za kakšnega dlakocepca sila raztegljiv pojem. Za nekoga je nadstandard morda že to, da ima njegovo stanovanje kopalnico, za nekoga, ki je vselej bival v lepih in udobnih stanovanjih, pa ima nadstandard seveda bistveno drugačen pomen. Dve kopalnici na primer, od katerih je vsaj ena velika kot soba v kakšnem običajnem blokovskem stanovanju, je samo začetek, bazen na terasi, dvigalo naravnost v predsobo stanovanja, izvedbe za kurjavo in tudi čiščenje stanovanja po merilih, o katerih stanovalci "običajnih" stanovanj velikokrat sploh ne vedo, da so, pa je potem le še nekakšno nadaljevanje.

Pravzaprav ni nič narobe, da je tako. Kot na mnogih drugih področjih smo se tudi na stanovanjskem morali prilagoditi različnostim, kakršnih pred desetimi, kaj šele petnajstimi leti nismo bili navajeni. Časi, ko smo poznali pretežno usmerjeno stanovanjsko gradnjo, ki je praviloma pomenila večja blokovska naselja in je bila namenjena srednjemu in nižjemu sloju, premožnejši pa so si nadstandardno udobje urejali bolj na skrivaj, so pred nekaj leti dokončno minili. Danes nadstandardno stanovanje ni nič takega, kar bi morali skrivati pred sosedi, prej nasprotno - v vsakem od nas je želja po čim udobnejšem bivanju. Kako nam jo bo uspelo izpolniti, pa je odvisno od številnih okoliščin, predvsem seveda finančnih.

Trg je pač tudi na stanovanjskem področju naredil svoje in bo tako deloval tudi v prihodnje.

Večer - Kvadrati, Maribor 2001, Avtor: Zora Štok

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Članki o nadstandardnih nepremičninah v Sloveniji (iz leta 2002) - NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Luksuzni kvadratni metri ...
Kaj vse pomeni marketinški pojem "nadstandardno stanovanje"


Zanosni pojem nadstandard se je v stanovanjskem podjetništvu pojavil pred leti, predvsem v oglasih. Tu in tam ponujajo nadstandardno stanovanje, nadstandardno gradnjo, nadstandardno udobje in tako naprej, ne da bi se posebej poglabljali, kaj sploh je nadstandard. Že v prvi agenciji, v kateri ponujajo nadstandardna bivališča, so nam sporočili, da teh ne morejo pokazati. "Nadstandardnih stanovanj tudi ne oglašujemo, ampak jih prodajamo na tiho. Preden koga peljemo na ogled, preverimo, ali je zmožen takega nakupa," je dejala predstavnica agencije. Zaupala nam je še, da so prodajalci luksuznih stanovanj izredno zahtevni, pogosto nočejo imeti opravka s tujci, vztrajajo pri svoji anonimnosti itd. "Na leto prodamo od dve do tri luksuzna stanovanja. V zadnjem takem stanovanju, v središču Ljubljane, so kupci posebej zase napeljali dvigalo v tretje nadstropje," je dahnila s kančkom navdušenja. Direktor nepremičninske agencije Lapidarium, ki ima prostore v še novi bežigrajski soseski, pa je zatrdil, da v Sloveniji nadstandarda ni: "Imamo nekaj obnovljenih meščanskih stanovanj, ampak to ni nadstandard. Stanovanja v soseski Bežigrad so sicer lepa, a zame niso nadstandard. Mogoče so nadstandard "mobitelovi" bloki pri železniški postaji. Drugače pa večina prodajalcev meni, da se za nadstandard šteje že to, če so vrata malo boljša, pa da je garaža itd." Nekaj podobnega je bilo slišati v drugih agencijah, vse dokler naju s fotografom predstavnica agencije Planet nepremičnine Eva Košir Butinar ni peljala na ogled nadstandardnega stanovanja. "Socializem je pustil v kulturi bivanja veliko sivino. Menim, da je vse, kar se oddaljuje od tega, že nadstandard," je dejala pred vrati manjšega štirinadstropnega bloka na Kajakaški ulici v bližini Šmarne gore in reke Save. Na dvorišču bloka je visel napis, ki je stanovalce opozarjal, da ne smejo hoditi čez njivo. Znotraj hiše, ki sicer ima videonadzor, je bil atrij dejansko pod deloma stekleno streho, toda ta je bila tako zaprašena, da smo morali prižgati luč. Bleščeče marmorne stopnice in solidni garažni prostori (za vsako stanovanje po dva) so obljubljali veliko. Toda samo stanovanje ni pustilo globokega vtisa. Dve kopalnici oziroma ena prha s straniščem in ena večja kopalna kad s straniščem sta se nama s fotografom zdeli premajhni. Vrata in okna nič posebnega, stikala za luč pa celo prepoceni. Res pa je, da so pri gradnji bloka bodoči stanovalci lahko sodelovali pri razporeditvi prostorov in bi lahko vplivali tudi na take malenkosti, kot so kljuke na vratih. "V kleti bloka smo hoteli urediti fitnes, a ni bilo zanimanja, ravno tako ne za bazen ali savno. Ponudili smo talno gretje, klimo - pa tudi nič," je pojasnila Eva. Stanovalci so predvsem premikali zidove: tako je bilo eno stanovanje razdeljeno na dve itd.

Naselje v Vižmarjih pod Šmarno goro je tudi zasnovano kot nadstandardno: videofoni, protivlomna vrata, garaže (8400 evrov), prilagajanje strankam (za doplačilo), boljši materiali. Hkrati pa je komaj 20 metrov od prometne ceste (nasproti nje pa trajno nezazidljivo kmetijsko zemljišče, kjer gojijo koruzo itd.) in ima že zdaj (saj je gradnja šele v drugi fazi) nekam ozke hodnike. Zanimiv je menda le en blok, katerega streha, drugače od drugih hiš, ni bila pokrita, saj so si bodoči stanovalci iz višjega nadstropja zaželeli povsem odstraniti zidove. Zato so morali gradbeniki okrepiti nosilno zidovje in izpeljati druge prilagoditve. Drugih posebnih želja ni bilo.

Še največji vtis so naredili že omenjeni "mobitelovi" bloki na Vilharjevi cesti, kjer pa je blišč pogojen z lokacijo (bližina železniške postaje pomeni bližino mestnega jedra) in notranjo opremo, ki so jo stanovalci dodali sami.


Odsotnost kulture razkošja

Nad tem, kar se ponuja kot nadstandard, nismo bili rahlo razočarani samo mi, ampak tudi stranke Metropola, d. o. o. Ta je kot nadstandardna stanovanja začel oglaševati stanovanja v Zelenem dvoru v Savskem naselju. Kasneje se je izkazalo, da so si ljudje pojem nadstandarda razlagali zelo različno, zato so se v Metropolu, kot so povedali, začel izogibati temu olepševalnemu pridevniku. V nadstandardnem bloku v Črnučah na Cesti 24. junija, v katerem so morali stanovalci odšteti po 3500 nemških mark za kvadratni meter, je po vselitvi večkrat odpovedalo dvigalo. Stanovalci se takrat očitno niso dogovorili z izvajalci in upravljavci bloka in so se zato s svojimi tegobami obrnili kar na javnost. V soseski BS Stožice je investitor REZ Inženiring ponujal "nadstandardna stanovanja, ki lahko zadovoljijo še tako zahtevnega kupca", vendar se kupci, navkljub takojšnemu plačilu, niso mogli pravočasno vseliti. Težave so imeli predvsem tisti nesrečneži, ki so staro stanovanje pred vselitvijo že prodali. Brez zapletov ni šlo niti v soseski Mostec - mestni četrti številnih udobij, kot so jo oglaševali. Tam so glas povzdignili arhitekti, saj so izvajalci projekta brez njihove vednosti začeli na več stopnjah gradnje uvajati spremembe. "Večja stanovanja so začeli drobiti v manjša, boljše načrtovane materiale so zamenjali s slabšimi, bistveno so spremenili fasado in še in še. Vse seveda v škodo kupcev," je dejal eden od arhitektov prof. Aleš Vodopivec. "Avtorsko delo ni bilo cenjeno, ampak kdo bo šel tožit kršilca? Naselje je pač postalo betonska džungla," je še dodal. Po njegovem je zniževanje standarda izvedbe in različno pojmovanje nadstandarda običajna stvar: stvari, ki jih od začetka deklarirajo prodajalci/izvajalci, in to, kar potem dobijo kupci, so popolnoma različne. Po Vodopivčevih besedah - med drugim predava stanovanjske stavbe na Fakulteti za arhitekturo - lahko nadstandard definiramo glede na standard, ki je sicer opredeljen, toda zastarel. "Opredelitev standardnega stanovanja izhaja iz tradicionalnega tipa družine iz sredine prejšnjega stoletja." Toda od takrat se je ta tip zelo spremenil. "Populacija se je postarala, pari so dlje brez otrok, pojavila se je potreba po večjem delovnem prostoru. V svetu se je koncept stanovanja začel spreminjati ob koncu prejšnjega stoletja, pri nas žal ni tako." Zato je tisto, kar se v Sloveniji prodaja kot nadstandard, v bistvu v svetu uveljavljen standard. "Pojav tujih izvajalcev na našem trgu bo mogoče spremenil slovenski standard, takrat se bodo morali naši podjetniki vprašati, kaj so počeli vsa ta leta po osamosvojitvi," je dejal Vodopivec. "Kupna moč je v Sloveniji zelo nizka, zato gradimo manjša stanovanja v slabši izvedbi. Nerazumljivo pa je, kako je pri nižji ceni dela arhitekta, bistveno cenejši delovni sili kot v tujini in ob približno enaki ceni materialov na koncu cena stanovanja občutno višja kot v tujini."

Konkretnejšo opredelitev nadstandardnega stanovanja je ponudil direktor Informacijske borze nepremičnin Andrej Kuplenik: "To je stanovanje na mirni lokaciji v novejšem objektu (ne starejšem od 10 let) ali tudi v obnovljeni meščanski hiši z dvigalom, shrambo in parkirnim prostorom v kleti. Imeti mora vsaj tri sobe z ločenim WC-jem in kopalnico, teraso ali po možnosti večji balkon (vsaj 8 m2) ali atrij, funkcionalen tloris, talne obloge - parket, kombiniran s kamnom -, aluminijasta ali plastična okna z ustrezno protihrupno zasteklitvijo, razvod priključkov v vseh sobah, alarmni sistem, protivlomna vrata." Pod to marketinško definicijo spada marsikaj. Toda predsednik sekcije arhitektov pri Inženirski zbornici Slovenije Viktor Pust za nadstandard šteje prilagojenost stanovanja posameznikovim potrebam: "Tako, kot so bile nekoč ulice čevljarjev, pekov ipd., ki so odsevale način življenja ljudi, ki so živeli v teh ulicah, tako naj bi se tudi zdaj začele pojavljati soseske, ki bodo zrcalile personalizacijo in diferenciacijo družbe. Odslikavale bodo način življenja ljudi, ki tam bivajo. Nič več množičnih naselij sredi njive, gre za odkrivanje različnosti v stanovanjskih okusih." Toda pri okusih se zaplete. "Pri nas je kultura bivanja zelo nizka. Začeli so se pojavljati novi bogataši, ki se razkazujejo na nedodelan, kičast način. Zelo malo je tistih, ki imajo predstavo o tem, kaj je nadstandard, kaj je lepo itd.," je dodal Pust. Veliko ljudi je tako prepuščenih olepševalnemu pojmu "nadstandarda", saj menda ne boste šli preverjat, kaj so vam položili pod parket in ali tisto ustreza nadstandardu. Poleg tega boste, če ne živite v prestolnici ali Mariboru (levi breg - staro mestno jedro), tako ali tako zelo težko našli nadstandardno bivališče. To pa je pa že zgodba o diferenciaciji Slovenije.

Članek iz leta 2002 !

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Pogoji za nadstandardno stanovanje ali hišo (članek iz leta 2003) - NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Pogoji za nadstandardno stanovanje ali hišo

Razni prodajalci stanovanj v medijih pogosto oglašujejo nadstandarna stanovanja in hiše. Da je stanovanje (hiša) resnično nadstandarno mora izpolnjevati nekaj pogojev.

Lokacija objekta
Objekt mora biti zgrajen v mirnem okolju brez različnih virov o­nesnaževanja in hrupa, zadosti odmaknjen od glavnih prometnic a dovolj lahko dostopen. Zagotovljena mora biti rekreacijska površina, otroško igrišče, varovana garaža, zadostno število parkirnih mest in druge podobne stvari.

Kakovostni materiali
Materiali vgrajeni v nadstandardna stanovanja in hiše morajo biti kakovostnejši. Posebno pomembni so vgrajeni gradbeni, izolacijski in instalacijski materiali. Tudi končna izdelava mora biti kvalitetna.

Vrata: vhodna so protivlomna, garažna avtomatska dvižna; notranja vrata izdelana po naročilu.

Okna: trislojna s protihrupno zaščito, iz visoko kvalitetnega lesa, aluminija ali plastične mase; senčila so kvalitetna.

Zidovi: zunanji zidovi optimalno toplotno zaščiteni, notranje ste zidane ali montažne, prilagodljive in dobro zvočno izolirane.

Strešna kritina: iz materialov visokega cenovnega razreda s 50-letno garancijo, podstreha dobro toplotno izolirana.

Talne obloge: kakovostni materiali (klasični hrastov parket, klasični bukov parket, parket kombiniran s kamnom), ploščice izbrane po željah kupca.

Stenske obloge: visoko kakovostni materiali z natančno izdelavo; v sanitarijah stenske obloge do stropa.

Prostori
Površina posameznih prostorov mora biti precej večja od predpisane. Spalnica naj meri vsaj 15 m2, dnevna vsaj 30 m2. Obvezne so ločene sanitarje. Kopalnica naj bo opremljena z dvema umivalnikoma, dovolj veliko kadjo in kabino s prho. Štiri in večsobna stanovanja morajo imeti vsaj dve kopalnici.

Površina posameznih prostorov je tudi še enkrat večja od predpisane v pravilniku. Tako spalnica meri okoli 15, dnevna soba 30 kvadratnih metrov ali več, odvisno od števila družinskih članov. Stanovanje ima poleg kopalnice ločene sanitarne prostore (WC), štiri- in večsobna stanovanja pa imajo vsaj dve kopalnici. Kopalnica je opremljeno z dvema umivalnikoma, dovolj veliko kadjo in kabino s prho, seveda iz višjega cenovnega razreda, na primer keramiko ali marmorjem.

Prostor okoli hiše
Vrt mora biti ograjen z ograjo. Zgrajen mora biti bazen, pogosto tudi savna ali fitnes.

Vir: T., Čepon. Pazljivo pri nakupu nadstandardnih stanovanj in hiš, Finance, Ljubljana, 1.12.2003.

NADSTANDARDNE NEPREMIČNINE V SLOVENIJI - DANES !

Spoznavamo stanovanjske kooperative - NEPREMIČNINE

NEPREMIČNINE MARIBOR

Blaž Habjan želi Slovencem predstaviti drugačen način pridobivanja neprofitnih najemnih stanovanj.

Stanovanjskih kooperativ v Sloveniji ne poznamo, v tujini pa se vanje vključijo fizične osebe in prek njih rešujejo svoj stanovanjski problem. V Slovenijo ta koncept prinaša Blaž Habjan, ki nam je razložil, kako te kooperative delujejo v tujini in za kaj bi bile potrebne tudi v Sloveniji.

Stanovanjske kooperative so neprofitna združenja, v katera se vključujejo izključno ljudje, ki zgradijo in kasneje najamejo stanovanja, ki so v lasti kooperative. Njihova edina dejavnost je gradnja stanovanjske stavbe, odplačevanje hipotekarnega posojila in vzdrževanje stavbe. Blaž Habjan trenutno prek Zavoda Tovarna končuje projekt stanovanjske kooperative po švicarskem vzoru, ki je podprt s sredstvi švicarskega prispevka razširjeni Evropski uniji. Prebivalcem Slovenije želi predstaviti drugačen način pridobivanja neprofitnih najemnih stanovanj, ki temelji predvsem na pobudi prebivalcev, ter ob tem odkriti in proučiti glavne ovire. Ugotavlja, da je Slovenija zrela za pilotni projekt, za večje kooperative pa bi morali spremeniti stanovanjsko zakonodajo v širšem smislu, predvsem pa določiti in izvajati stanovanjsko politiko, naklonjeno najemnim stanovanjem.

Občine prispevajo zemljišče

Habjan razlaga, da v tujini, predvsem v Švici, člani kooperative za gradnjo stanovanjske stavbe zberejo okoli pet odstotkov lastnih sredstev. Projekt seveda potrebuje financiranje, ki ga kooperativa pridobi prek hipotekarnih posojil komercialnih bank. Gre za dolgoročna posojila, ki se odplačujejo z najemnino stanovalcev članov kooperative. Stavba za vedno ostane v lasti kooperative, zemljišča pa največkrat lokalna skupnost odda v trajni najem pod ugodnimi pogoji. Lokalna skupnost lahko pomaga tudi tako, da postane delni porok hipotekarnega posojila in priskrbi premostitveno posojilo, s katerim kooperativa krije stroške dela na objektu do začetka črpanja posojila. Habjan ne vidi razloga, da takšnih projektov ne bi mogli izpeljati tudi v Sloveniji.

S tem po njegovem mnenju pridobijo tako lokalne skupnosti kot člani kooperative, ki živijo v stanovanjski stavbi. Slednji pridobijo stanovanje za nizko najemnino, lokalna skupnost pa si zagotovi, da ne more nihče odpraviti neprofitnih stanovanj na tej lokaciji brez njene privolitve, s čimer rešuje stanovanjsko problematiko na svojem območju.

Stoletna tradicija

Habjan dodaja, da stanovanjske kooperative v Švici in nekaterih drugih državah obstajajo več kot sto let. Večina se je v svojem delovanju od takrat spremenila, saj v svoje temeljno poslanstvo ob zagotavljanju stanovanj pod ugodnimi pogoji vedno bolj vključujejo še socialne in ekološke prvine. Predvsem so takšne kooperative značilne za mesta. V švicarskih mestih kooperativna stanovanja pomenijo tudi do 20 odstotkov stanovanjskega sklada. »V Sloveniji so občine, ki smo jim predstavili ta koncept, pokazale veliko zanimanje. Vendar morajo biti stanovanjske kooperative predvsem rezultat delovanja prebivalcev,« pravi Blaž Habjan. Kot poudarja, moramo najprej imeti civilno pobudo, lokalne skupnosti pa jim gredo lahko le bolj ali manj na roke.

Morali bi prilagoditi zakonodajo

Ključne spremembe zakonodaje se morajo zgoditi pri načinu obračunavanja neprofitne najemnine. Ta bi morala biti stroškovna, z določitvijo najvišjega stroška gradnje. Potem bi morali spremeniti način dodeljevanja stanovanjskih subvencij, ki bi se morale stanovalcem dodeljevati glede na njihov dohodkovni status. Cenzus za dodelitev subvencije bi moral biti bistveno višji, kot je zdaj, saj bi moral vključiti najmanj tiste s povprečnimi prihodki.

Spremeniti bi bilo treba tudi vse zakone in podzakonske akte, ki zadevajo to področje, tako da bi neprofitne kooperative sistemsko vključili kot enakopravne partnerje javnim stanovanjskim organizacijam pri gradnji neprofitnih stanovanj. Kooperativam in drugim zasebnim vlagateljem v neprofitna stanovanja bi morali omogočiti, da sami določijo, kdo je upravičen oziroma kdo ima prednost pri pridobitvi stanovanja v njihovih zgradbah ob tem, da ne izgubi podpore. Sprejeti ali spremeniti pa bi morali tudi pravne okvire, ki tako zasebno lastniško gradnjo zelo prepuščajo stihiji in jo s tem spodbujajo, kakor pravne okvire za trg najemnih stanovanj; ta zdaj ostaja neurejen in zato neprivlačen tako za najemojemalce kot resne najemodajalce.

Od varstva otrok do izposoje avtomobilov

Po izkušnjah iz tujine ima družabna plat pogosto celo večjo vlogo pri odločitvi za življenje v kooperativi kot zgolj ekonomski vidik. Med člani so tudi dovolj premož­ni, da bi si lahko zagotovili lastniško stanovanje, vendar jih prepriča družabno življenje, ki ga ponuja kooperativa.

Člani kooperative se odločajo za skupno reševanje zelo različnih problemov, kot so varstvo in učenje otrok, skrb za starejše, skupno urejanje okolice, izposoja avtomobilov, skupna urejena delavnica, soba za goste in drugo.

Stanovalci v stanovanjih kooperative v obliki društva ustanovijo združenje stanovalcev. Kooperativa z njim sklene pogodbo o upravljanju zgradbe in mu za to storitev tudi plačuje.

Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator

NEPREMIČNINE MARIBOR

Ljubljanski stanovanjski sklad trenutno brez praznih stanovanj - NEPREMIČNINE

NEPREMIČNINE MARIBOR

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je pred dnevi obeležil dvajseto obletnico ustanovitve. Po besedah direktorice Jožke Hegler imajo po evidenci okoli 3800 stanovanj, vendar so vsa zasedena. Praznih stanovanj je še nekaj, a tudi ta že imajo bodoče stanovalce - tiste, ki so uspeli na 14. javnem razpisu, izvedenem lani.

V javnem stanovanjskem skladu nov razpis načrtujejo konec letošnjega leta, a Heglerjeva sedaj še ne ve, koliko stanovanj bodo s tem razpisom uspeli zagotoviti. "Želeli bi, da bo številka čim večja, vendar zaenkrat ne kaže prav dobro," je dejala ob robu posveta ob 20. obletnici delovanja sklada.

Kot pravi, imajo omejene finančne vire, prav zato so ministru za finance Janezu Šušteršiču in predsedniku vlade Janezu Janši, posredovali pobudo, da bi jim s spremembo zakona o skladih omogočili večje zadolževanje. Odgovora še niso dobili, je dejala.

Po njenih besedah ima v času recesije tudi Mestna občina Ljubljana kot ustanoviteljica in glavna financerka sklada omejene vire, saj ima tudi sama manj dohodkov. A po drugi strani, tako Heglerjeva, tudi ne morejo pričakovati, da bi republiški stanovanjski sklad bistveno sofinanciral njihove projekte. In tako ne glede na večje potrebe, njihove zmožnosti za reševanje teh potreb, niso večje, je dejala. Število prijavljenih za neprofitna najemna stanovanja namreč narašča, številka se iz razpisa v razpis po podatkih Heglerjeve poveča za 30 odstotkov.

Ob tem pa se je dotaknila tudi uvedbe kriznega davka na nepremičnine. Obdavčitev stanovanj bo stanovanjske sklade in občine zelo prizadela, prav tako stečajne upravitelje, ki bodo imeli še en dodaten strošek, meni Heglerjeva.

Vir: Dnevnik, STA

NEPREMIČNINE MARIBOR