Cene rabljenih nepremičnin se lani niso bistveno spremenile. Analitiki zaznavajo majhen padec. V Ljubljani se pojavlja občutek, da je novozgrajenih stanovanj preveč in se zato ne morejo prodati. Ta občutek je varljiv - preveč je namreč stanovanj, ki si jih populacija višjega srednjega razreda ne more privoščiti. Ponudbe, ki bi bila za ta sloj zanimiva in sprejemljiva, pa je celo premalo.
Akterji na slovenskem trgu nepremičnin v glavnem pritrjujejo zadnji četrtletni analizi cen rabljenih stanovanj, ki jo je sredi februarja objavila Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs). Tako so se cene rabljenih nepremičnin v zadnjem četrtletju prejšnjega leta v primerjavi s trimesečjem prej v povprečju malenkost znižale. V primerjavi z zadnjim četrtletjem 2009 pa se cene niso bistveno spremenile, se je pa nekoliko povečal promet.
Ljubljana spet najdražja
Povprečna cena za kvadratni meter rabljenega stanovanja v tržnih transakcijah je v zadnjem lanskem četrtletju znašala 1.737 evrov, medtem ko je bila v tretjem četrtletju 1.790 evrov. Ob razmeroma majhnem evidentiranem prometu in že značilnem četrtletnem nihanju koprskih cen je primat mesta z najdražjimi stanovanji znova prevzela Ljubljana. Cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja je namreč presegla mejo 2.500 evrov, pod katero je padla v začetku leta 2009, na vrhuncu krize slovenskega nepremičninskega trga.
Promet se je povečal
Po mrtvilu v začetku leta 2009 in hitrem naraščanju prometa v drugi polovici istega leta je evidentirani promet stanovanjskih nepremičnin v letu 2010 iz četrtletja v četrtletje nihal, vendar je ostal na ravneh, ki potrjujejo oživitev slovenskega nepremičninskega trga. V zadnjem četrtletju se je število transakcij s stanovanji na ravni trimesečja povečalo za devet odstotkov, v primerjavi s prvim četrtletjem 2009, ko je bil zabeležen najmanjši promet, pa se je povečalo za 81 odstotkov.
Cene rabljenih stanovanjskih hiš so se v zadnjem četrtletju znižale. Povprečna cena v Sloveniji je znašala 122.615 evrov, kar je približno odstotek manj kot v tretjem četrtletju. V zadnjem četrtÂletju 2009 so stanovanjske hiše v povprečju stale 131.894 evrov.
V Ljubljani predrago in prazno
Frano Toš iz Interdoma pravi, da so sicer v povprečÂju cene, ki jih je objavil Gurs, korektne, vendar pa je iz Gursovega povprečja zelo težko ugotoviti dejansko stanje na trgu. "Stanje je treba ocenjevati po segmentih ponudbe," pravi Toš. "V slovenskem glavnem mestu je v tem trenutku možno brez prevelikih težav prodati najmanj 500 stanovanjskih novogradenj, ki bi bile lokacijsko in po standardu gradnje sprejemljive za segment kupcev iz višjega srednjega razreda.
Vendar bi moral kvadratni meter takšnega stanovanja stati med 2.500 in 2.800 evri. Težava je v tem, da trenutno ni primerne ponudbe, saj se velika večina novogradenj prodaja krepko čez tri tisoč evrov za kvadratni meter," pravi sogovornik. Tega si največji segment kupcev, se pravi srednji sloj, ne more privoščiti, najzahtevnejših kupcev pa ni dovolj in tudi stanovanja ne dosegajo njihovih pričakovanj. Zato ostajajo neprodana.
Toš poudarja, da trenutna ponudba močno presega povpraševanje le pri najdražjih stanovanjih. V Ljubljani je takšnih stanovanj približno 1.200, vsa pa nagovarjajo zelo majhno ciljno skupino kupcev. Po takšnih cenah se teh stanovanja ne da prodati in zato visijo na trgu. "Prav to dejstvo daje občutek, da je stanovanj v Ljubljani preveč," pravi Toš in dodaja, da ponudbe, ki bi zadostila potrebam srednjega segmenta kupcev, praktično ni.
Po njegovem mnenju so takšni projekti ekonomsko uresničljivi, vendar je težava v bankah. Te še vedno v isti koš mečejo vse nepremičninske projekte, tako nasedle kot tiste z zdravimi kalkulacijami. "Banke niso sposobne analizirati posameznih projektov, zato ne znajo oceniti, katere stanovanjske nepremičnine so lahko na trgu uspešne," ugotavlja Toš.
V Mariboru cene še nižje
V Mariboru je povprečna cena padla najbolj. V zadnjem četrtletju je padla za pet, na letni ravni pa za šest odstotkov. Povprečna cena kvadratnega metra stanovanja je v Mariboru 1.160 evrov, kar je pod slovenskim povprečjem.
Na vprašanje, ali in kdaj lahko Maribor doseže slovensko povprečje, Branko Potočnik, direktor mariborske nepremičninske agencije Insa , pravi, da so cene v Mariboru verjetno že dosegle dno, vendar kakšnih hitrih skokov ne pričakuje. Drugače pa so po njegovem mnenju analize in ocene Gursa povsem realne.
"V Mariboru se cene kvadratnega metra starih stanovanj začnejo pri 950 evrih in ne presežejo 1.250 evrov," pravi Potočnik. Druga zgodba je središče mesta, kjer so stanovanja za okoli 20 odstotkov dražja. Vendar Potočnik dodaja, da je razpon cen na teh lokacijah precej večji, vse pa je odvisno od mikrolokacije, velikosti in starosti stanovanja.
Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator
Nepremičnine in investicije v Sloveniji na prodaj !
