Vse več nepremičnin zaradi poplačila dolgov konča na dražbi. Pravila igre so jasna le na papirju, v praksi nekateri igrajo zelo umazano. Preverili smo, na kaj morate biti pozorni, če po tej poti kupujete nepremičnino.
Do konca junija je bilo na dobrih tri tisoč dražbah prodanih 381 nepremičnin od tri tisoč, kolikor so jih prodajali. Na vrhovnem sodišču pričakujejo, da bo številka do konca leta zrasla na dobrih 6.300 dražb, skoraj dva tisoč več kot lani. Razlog za veliko število nepremičnin na dražbah naj bi bila predvsem poravnava dolga.
Kako dobiti informacijo o javni dražbi?
Javne dražbe nepremičnin so objavljene na spletni strani Sodstva RS ( www.sodisce.si ), dobra zbirka objav je tudi spletna stran ( www.javnadrazba.si ). Ta k odredbi sodišča o prodaji nepremične, alfi in omegi javne dražbe, ki jo le pozorno preberite, pripne še posnetek nepremičnine z Google Eartha. Objavlja tudi dražbe drugih ponudnikov, predvsem občin.
Kaj potrebujem za javno dražbo?
Poleg osebnega dokumenta pogosto še potrdilo o državljanstvu, podjetja pa izpisek iz sodnega registra, star manj kot 30 dni. Pogoj za udeležbo na dražbi je plačana varščina, zato ne pozabite odrezka o plačilu.
Koliko denarja potrebujem za varščino?
Varščina znaša deset odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine in jo je treba na račun, ki ga določi sodišče, nakazati vsaj tri delovne dni pred začetkom dražbe. V nekaterih primerih so plačila oproščeni upniki.
Kako se pripravim na dražbo?
Še preden se odločite za dražbo, si oglejte nepremičnino in cenitveno poročilo, za oboje pa zaprosite sodišče. Cenilci nepremično ocenijo glede na tržno vrednost, pri tem pa upoštevajo pravice, vpisane v zemljiški knjigi, ki bi lahko vplivale nanjo. Med oceno vrednosti in začetkom dražbe lahko mine nekaj mesecev, in če so se razmere na trgu pomembno spremenile, se morda splača za novo oceno najeti sodnega cenilca in jo sodišču predložiti najmanj osem dni pred začetkom prodaje.
Kako poteka prodaja?
Znesek, za katerega se cena dviguje (z dvigom roke), je navadno določen že z odredbo. Če boste z višino ponudbe presenetili še svojo denarnico in kupnine ne boste zmogli poravnati, boste izgubili varščino, sodišče pa bo nepremičnino v nakup ponudilo drugemu najugodnejšemu ponudniku. Deset minut za tem, ko pade najboljša ponudba, je dražba končana in v nasprotju s »klasičnim« nakupom nepremičnine se vam s kupoprodajno pogodbo ni treba obremenjevati. Sodišče izda sklep o »domiku« nepremičnine.
Kaj pa davek?
Davek od prometa na nepremičnine se plača iz kupnine in ga kupec ne plača posebej.
Se splača kupiti na prvi dražbi ali je bolje čakati na drugo?
Le redko se nepremičnina proda na prvem naroku, ko se cena giblje okoli tržne, pravi nepremičninski posrednik Frano Toš iz Interdoma . Na drugem naroku oziroma poskusu prodaje je cena ugodnejša, a se nepremičnina ne sme prodati za manj kot polovico vrednosti, razen če ste spreten pogajalec in o tem prepričate upnike. Če nepremičnina še ni prodana, sodišče v tretje poskusi le na predlog upnika.
Kako naj ravnam, če je nepremičnina pod hipoteko?
Hipoteke se ne smete prestrašiti, saj je dražba varna oblika nakupa. Hipoteke vseh upnikov se namreč po končani dražbi izbrišejo, ne glede na to, ali višina kupnine dejansko pokrije vse dolgove.
Kako se izogniti izsiljevanjem in grožnjam?
Na dražbah nepremičnin se bolj ali manj pojavlja isti krog ljudi, zelo pogosto vnaprej dogovorjenih, kdo bo dražil ceno in kdo ne, pravi sogovornik, ki je na dražbi že poskušal kupiti zemljišče v prestolnici in želi ostati neimenovan. Za nedvigovanje roke izsilijo plačilo, tudi v višini varščine. Na dražbi je lokal Antico v središču Ljubljane kupila in preplačala tudi nekdanja smučarka Urška Hrovat, pravi sogovornik. Stvari je želela narediti »kot je treba«.
»To je bilo pred 15 leti, zato težko kaj več povem. Obstajajo pa v Ljubljani ljudje, ki pridejo dvigovat ceno, če jim ne plačaš,« potrdi Hrovatova. Ne gre za osamljen primer in tega se zaveda tudi vrhovno sodišče, ki proti izsiljevalcem ne more ukrepati, kot pravijo na sodišču. Izsiljevale naj bi »skupine navideznih kupcev«, ki se »selijo« s sodišča na sodišče. Morebitne kupce (denimo solastnike) kličejo že pred dražbo in zahtevajo »nagrado« v zameno za to, da ne višajo izklicne cene, pravijo na vrhovnem sodišču. »Nagrada« se plača v gotovini in naj bi znašala od sto do tisoč evrov, dodajajo. O tem so obvestili pravosodno ministrstvo in ga pozvali k spremembi zakonodaje, da bi zmanjšali možnost takšnih dejanj.
Najbolje je, če se na dražbo odpravite s prekaljenim dražbenim mačkom. »Padalec« ima le malo možnosti za uspeh, je prepričan naš vir, ki je tudi ostal brez želene nepremičnine.
Moram pred nakupom preveriti stanje v zemljiški knjigi?
Ni nujno. Izpisek iz zemljiške knjige pokaže, ali je na nepremičnino vpisana kakšna služnostna pravica, saj so potem pogosto težave. Od pravice elektropodjetij, da kopljejo po vaši zemlji, do pravice oseb, da v stavbi bivajo do smrti. Stvarne služnosti in bremena, stavbne pravice in osebne služnosti, v zemljiško knjigo vpisane pred upniki, s prodajo nepremičnine ne ugasnejo, je jasen zakon o izvršbi in zavarovanju. Te podatke morajo sicer - poleg natančnega opisa nepremičnine in drugih podrobnosti o prodaji - vsebovati tudi pogoji za prodajo nepremičnine. Če torej ne želite plačati za vpogled v zemljiško knjigo, preberite pogoje (vsebuje jih odredba).
Ali lahko po nakupu nepremičnine odslovim podnajemnika?
Po nakupu prevzamete vse obveznosti najemodajalca, določene z najemno pogodbo (in seveda ustreznimi zakoni). Preden stopite v čevlje prejšnjega lastnika, se pozanimajte, kako je s podnajemniki, saj najemno razmerje tudi po prodaji nepremičnine ostane nespremenjeno. Podnajemniku lahko enomesečni odpovedni rok postavite le, če se je vselil po tem, ko je upnik pridobil zastavno pravico (se je »usedel« na nepremičnino).
Je nakup nepremičnine na dražbi dobra priložnost?
»To je relativno. Eno je cena nepremičnine, drugo pa dejstvo, da ima nekdanji lastnik pravico do najema,« pravi Toš. V stanovanju ali hiši lahko biva še tri leta od prodaje, dovoljuje zakon. Če se o višini najemnine ne boste mogli sporazumeti, jo bo določilo sodišče. »Nakup nepremičnine na dražbi lahko pomeni, da morate iz stanovanja vreči družino, kar so hude stvari,« sodi Toš. Za pet ali deset odstotkov ugodnejšo nepremičnino ljudje tega niso pripravljeni početi, ocenjuje. Povsem nekaj drugega je, če izvršba poteka na poslovnem prostoru ali zemljišču, dodaja. Priložnosti se tu in tam pojavijo, a niso tako pogoste kot nekoč, ko so dražbe potekale bolj skrito, še pravi.
»Nepremičnine se na dražbi prodajo okoli njihove realne cene, ne veliko ugodneje od tržne. Redko je naprodaj kaj res dobrega, za kar si sama rečem, to bi se splačalo kupiti,« pravi odvetnica, ki že več let redno spremlja dražbe in ne želi biti imenovana.
Vam je vest prižgala zeleno luč za nakup nepremičnine na dražbi? Ne slepite se, gre za tveganje in lahko se opečete.
Vir: Finance, Urška Kukovič
Najdite nadstandardne nepremičnine - tukaj ...
