Vrednosti iste nepremičnine se lahko in se morajo razlikovati v odvisnosti od namena vrednotenja. To pa ne pomeni, da bi ocenjevalec nepremičnino za prodajo ocenjeval drugače kot za nakup ali da bi lahko ocenjeno vrednost prilagodil željam naročnika. Ocenjevalec naj bi bil v vseh svojih ocenah objektiven in nevtralen.
Kot pravi Petra Nagode Zupančič, direktorica družbe Sving konzultanti , pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin in sodna cenilka, se ocena vrednosti opravlja, ko poslovodstvo podjetja želi pridobiti informacijo o vrednosti poslovne nepremičnine. Informacija o vrednosti je koristna v postopkih nakupa, prodaje, najema ali oddaje nepremičnine, saj daje izhodišče za nadaljnje pogajanje. Včasih cenitev v teh postopkih zahteva tudi nadzorni svet. Pri hipotekarnih zavarovanjih oceno vrednosti nepremičnin zahteva banka oziroma, pri lizinškem financiranju, lizinška hiša. Cenitve se pogosto uporabljajo tudi za računovodsko poročanje ter pri ustanovitvah ali združevanju družb. Obvezne so v postopkih stečaja, nekaterih davčnih postopkih in v nekaterih primerih pred razpolaganjem s posameznim nepremičnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.
Pomanjkljive ocene so dolgo skrite
»Kakovost ocene vrednosti nepremičnine je odvisna od znanja, izkušenj, poznavanja zakonitosti trga, računskih napak in etike ocenjevalca,« pravi Zupančičeva, ki dodaja, da vse našteto vpliva na končno ocenjeno vrednost. Zaradi premalo znanja in izkušenj lahko ocenjevalec izbere napačno metodo vrednotenja ali napačno interpretira podatke o preteklih transakcijah. Posledica je napačno ocenjena vrednost.
Zupančičeva pri tem poudarja, da so cenovno najugodnejše ocene vrednosti najmanj kakovostne, s posplošitvami, poenostavitvami in matematičnimi napakami. »Banke so v zadnjih letih izbirale cenilce po kriteriju najnižje cene, včasih so celo same postavljale nizke cene za posamezno cenitev po sistemu vzemi ali pusti. Tudi to je lahko razlog za neustrezne ocene vrednosti nepremičnin,« razlaga Petra Nagode Zupančič. Po njenem mnenju je logično, da napake ostajajo skrite, dokler cene nepremičninam samo rasejo, ob padcu cen in neplačevanju kreditnih obveznosti pa se pomanjkljivosti ocene pokažejo takoj.
Seznam opravil je dolg
V njihovem podjetju najprej določijo obseg dela in z naročnikom uskladijo namen uporabe poročila. S tem natančno opredelijo podlago za oceno vrednosti in delo ter naloge ocenjevalca.
Za tem si nepremičnino ogledajo in pridobijo ter analizirajo podatke - zemljiškoknjižne podatke za zemljišče in pravice, ki izhajajo iz vpisa v zemljiški knjigi, identificirajo objekt skupaj z njegovo površino, starostjo, opremljenostjo z inštalacijami, opisom obrtnih del in fizično ter funkcionalno stanje objekta.
Nato sledi zbiranje tržnih podatkov, ki je odvisno od namena vrednotenja in podlage vrednosti. Najpogosteje se ocenjuje tržna vrednost. To je ocenjeni znesek, za katerega bi se dogovorila hipotetični kupec in prodajalec. Ne glede na izbrano podlago je v večini primerov podatke za ocenjevanje treba pridobiti z nepremičninskega trga.
Nato sledi matematično enostavna, vendar vsebinsko zahtevna ocena vrednosti, saj je treba analizo nepremičnine in trga pretvoriti v številčno vrednost nepremičnine. Ocenjevalec naj bi svoje ocene v postopku prilagajanja med značilnostmi prodanega premoženja in ocenjevane nepremičnine utemeljil, pri čemer naj bi bilo čim manj subjektivno ocenjenih prilagoditev.
Cenilci pod dvema dežnikoma
Pooblaščeni ocenjevalci in sodni cenilci
V Sloveniji obstajajo »pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin« v okviru Slovenskega inštituta za revizijo ter »sodni cenilci« v okviru ministrstva za pravosodje in javno upravo . Licenca za delo pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin se mora obnoviti vsaki dve leti. Razlika med njimi je v obsegu zahtevanega osnovnega izobraževanja do pridobitve licence, obsegu zahtevanega dodatnega izobraževanja po pridobitvi licence ter kriterijih nadzora nad delom ocenjevalca. V vseh postavkah so zahteve za pooblaščene ocenjevalce strožje od zahtev za sodne cenilce.
V splošnem pa dejavnost ocenjevanja nepremičnin lahko opravljajo licencirani in nelicencirani ocenjevalci, pri čemer le nekateri postopki zahtevajo licenciranega cenilca. Vendar je verodostojnost poročila večja, če cenitev opravi licencirana oseba, ki mora licenco nenehno nadgrajevati.
Področje se ureja na dveh naslovih, in sicer pri Slovenskem inštitutu za revizijo in ministrstvu za pravosodje in javno upravo. »Pomembno je, da morajo zdaj pri obeh inštitucijah ocenjevalci ocenjevati skladno z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti,« pravi Petra Nagode Zupančič, ki si želi, da bi ocenjevalci imeli skupno zbornico, strožja merila glede spoštovanja etike in profesionaliziran nadzor.
Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator
No comments:
Post a Comment