OSEBNE SLUŽNOSTI - PRODAJA NEPREMIČNIN - PTUJ

Osebna služnost

NEPREMIČNINE PTUJ  

Služnost je ena od šestih stvarnih pravic, ki jih ureja Stvarnopravni zakonik in pomeni omejitev lastninske pravice, ker je del lastninskih upravičenj prenesen na osebo, ki ni lastnik, ta oseba (služnostni upravičenec) pa uživa pravno varstvo. Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari. Ker je področje preobsežno za en sam članek, sem tematiko razdelil v dva dela. V prvem delu bom predstavil osebne služnosti, v drugem delu pa stvarne služnosti in neprave stvarne služnosti.

Osebna služnost je pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti. Če je osebna služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas njenega trajanja ne sme biti daljši od trideset let. Osebne služnosti se delijo na: (1) užitek, (2) rabo in (3) služnost stanovanja. Kot primarno osebno služnost zakon navaja užitek, katerega ureditev se smiselno porablja tudi za služnost rabe in stanovanja, če ni izrecno določeno drugače. Ker za razliko od stvarne služnosti zakon ne predvideva nastanka osebne služnosti na podlagi zakona, gre zaključiti, da osebne služnosti ni mogoče priposestvovati.

Užitek je najširša in za lastnika stvari najbolj obremenjujoča osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se ohranja njena substanca (užitkar bo npr. smel v gozdu sekati naravno prirast, ne bo pa smel napraviti goloseka ali travnika spremeniti v dvorišče). Predmet užitka je lahko nepotrošna stvar ali pravica, iz katere izvirajo obresti ali druge koristi. Užitkar svoje pravice ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje (npr. odda stavbo v najem). Predmet užitka je lahko tudi solastniški delež. V tem primeru ima užitkar pravico izvrševati užitek v obsegu solastnikove pravice. Užitek se lahko ustanovi tudi na delu nepremičnine tako, da nepremičnino skupaj uporabljata in jo uživata lastnik in užitkar. V tem primeru se v njunem medsebojnem razmerju šteje, kot da bi bil z užitkom obremenjen solastniški delež, ki ustreza obsegu uporabe stvari v korist užitkarja. V razmerju do tretjih pa se šteje, da je nepremičnina obremenjena kot celota.

Nastanek in prenehanje. Užitek nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe. Za nastanek užitka v prvem primeru se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti užitek, zahteva še izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon – za pridobitev užitka na nepremičnini se zahteva zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo, užitek na premičnini se pridobi z izročitvijo stvari, užitek na pravici pa s poslom, ki je potreben za prenos pravice. Pri sodni odločbi užitek nastane z dnem, ko postane sodna odločba pravnomočna.

Užitek preneha s potekom časa, odpovedjo užitkarja ali s smrtjo oziroma prenehanjem užitkarja. Če je predmet užitka nepremičnina, užitek preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Užitek preneha tudi, če je stvar uničena. Če na mesto uničene stvari stopi nova stvar ali pravica, se užitek prenese na to stvar ali pravico.

Po prenehanju užitka mora posestnik vrniti stvar njenemu lastniku. Če stvari ni mogoče vrniti v stanju, v kakršnem je bila v trenutku ustanovitve užitka, lahko lastnik zahteva nadomestilo za izgubo zaradi poslabšanja. Užitkar ne odgovarja zaradi poslabšanj, ki so posledica redne uporabe stvari ali višje sile.

Dolžnosti užitkarja. Užitkar mora lastnika obveščati o vseh okoliščinah, pomembnih za stvar in mu dopustiti, da jo enkrat letno pregleda. Užitkar mora med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom. Užitkarja bremenijo vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Če užitkar ne izpolni katere od svojih obveznosti in je ogrožena substanca stvari, lahko lastnik od užitkarja zahteva primerno zavarovanje. Če mu užitkar tega zavarovanja ne da, lahko lastnik zahteva predčasno prenehanje užitka. V tem primeru ima užitkar pravico do nadomestila za predčasno prenehanje, ki ga določi sodišče, upoštevaje stanje stvari in pričakovano trajanje užitka.

Če je treba zaradi višje sile ali izrabe stvari opraviti popravilo, ki presega okvire vzdrževanja, mora užitkar o tem nemudoma obvestiti lastnika. Če lastnik opravi popravilo na svoje stroške, mu užitkar dolguje obresti na vrednost opravljenih del, potrebnih za vzpostavitev stanja stvari ob ustanovitvi užitka. Obresti zapadejo v plačilo konec vsakega koledarskega leta, za zadnje leto pa ob prenehanju užitka. Če nasprotno lastnik v razumnem roku noče opraviti popravila, ga lahko opravi užitkar na svoje stroške. Povrnitev teh stroškov lahko zahteva ob prenehanju užitka po pravilih, ki veljajo za dobrovernega posestnika. Užitkar mora dopustiti lastniku stvari, da med trajanjem užitka na svoje stroške opravi izboljšave stvari. Za čas, ko je zaradi izvedbe del omejena užitkarjeva pravica, mu lastnik dolguje denarno nadomestilo.

Predmet užitka so lahko tudi potrošne stvari in pravice, ki ne dajejo obresti ali koristi (nepravi užitek). V tem primeru se šteje, da je bila dana v užitek denarna vrednost stvari ali pravice, ki se ob prenehanju užitka vrne lastniku. Če je tako posebej dogovorjeno, mora užitkar vrniti valorizirano glavnico. Nepravi užitek je torej zelo podoben posojilu.

Vsi zahtevki za nadomestilo iz razmerja med lastnikom in užitkarjem zastarajo v enem letu od njihovega nastanka.

Raba je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njena substanca in je po obsegu upravičenj ožja od užitka (ne daje pravice uživati stvari ali prenesti izvrševanja na tretjo osebo). Ustanovitev rabe na stvari v solastnini ni mogoča. Predmet rabe so lahko samo nepotrošne stvari. Imetnik rabe lahko uporablja stvar v obsegu, ki izhaja iz pravnega naslova, ki je podlaga za ustanovitev. Če je obseg rabe določen tako, da lahko stvar uporabljata skupaj lastnik in imetnik rabe, se smiselno uporabljajo določila o užitku na delu nepremičnine.

Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njegova substanca. Enako kot pri rabi užitkar ni upravičen do uživanja stanovanja oziroma prenosa izvrševanja na tretje osebe (npr. oddajanje v najem), stanovanje pa lahko poleg upravičenca uporabljajo tudi člani njegove družine. Pojem „stanovanje“ je definiran v Stanovanjskem zakonu – gre za skupino prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi. Imetnik služnosti stanovanja ima tudi pravico do uporabe skupnih delov stanovanjskega objekta. Pri ustanovitvi služnosti s pravnim poslom je zelo pomembno, da se natančno opredeli predmet in obseg služnosti stanovanja (opis prostorov, skupnih delov, režim rabe, delitev skupnih stroškov).

Upravičenec iz služnosti stanovanja je dolžan med trajanjem služnosti kot dober gospodar vzdrževati stanovanje oziroma prostore v skladu z njihovim gospodarskim namenom ter trpeti (sorazmerne) stroške rabe, stvarnih bremen in javnih dajatev ne glede na korist, ki jo ima od služnosti. Namembnosti prostorov ne sme spreminjati (npr. iz stanovanja v delavnico).

NEPREMIČNINE PTUJ

Viri:

Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002.

Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, M. Juhart in ostali, GV Založba, Ljubljana, 2004.