Vse več ljudi kupuje njive in gozd - NEPREMIČNINE MARIBOR

NEPREMIČNINE MARIBOR

Ljudje se spet zanimajo za gozdove, predvsem zaradi nenehnih dražitev energetskih virov, kot sta plin in kurilno olje.

Direktor agencije Insa Branko Potočnik precej zaskrbljeno gleda na mariborski trg nepremičnin. Meni, da trg stagnira predvsem zaradi težko dostopnih in dragih virov financiranja, velike brezposelnosti in splošnega nezaupanja v gospodarske razmere.

Na drugi strani Potočnik pozna kupce, ki želijo premoženje razpršiti in se zavedajo, da so nepremičnine zelo varna dolgoročna naložba, od katere sicer ni mogoče čez noč pričakovati velikih zaslužkov, lahko pa zagotavljajo varen in stabilen donos iz najemnin.

Tako se v Mariboru prodajajo tista stanovanja, katerih cena je primerna lokaciji in urejenosti. Povpraševanje po urejenih stanovanjih za ugodno ceno vedno obstaja, prav tako zanimanje za manjše, urejene in moderne stanovanjske hiše, medtem ko gredo zelo velike starejše hiše zelo težko v prodajo. V minulem letu so zaznali tudi povečano povpraševanje po kmetijskih zemljiščih. Ljudje se spet zanimajo za gozdove, predvsem zaradi nenehnih dražitev energetskih virov, kot sta plin in kurilno olje.

Potočnik pravi, da je zagon gospodarstva temelj za vzpostavitev boljših razmer na slovenskem nepremičninskem trgu. Veliko pričakuje od nove vlade, ki je predvidela več ukrepov, vendar gospodarstvo pričakuje njihovo izvedbo.

Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator
NEPREMIČNINE MARIBOR

Intervju: Zaloga novih stanovanj je velika - NEPREMIČNINE MARIBOR

NEPREMIČNINE MARIBOR

Jožef Murko o novogradnjah v Mariboru.

Čeprav v Mariboru ni večjih stanovanjskih projektov, je ponudba novih stanovanj v štajerski prestolnici pestra. Jožef Murko, ustanovitelj in solastnik mariborske nepremičninske družbe Dodoma , pravi, da teh stanovanj investitorji ne bodo tako hitro prodali, saj se povpraševanje zmanjšuje.

V Mariboru in okolici je novogradenj izjemno malo. Zakaj?

Ključni investitorji so v stečaju, drugi pa prodajajo zaloge. Gradnja se končuje le pri projektu Habakuk, v poslovni objekt se prenavlja nekdanji hotel Slavija, država pa gradi medicinsko fakulteto. Druge novogradnje niso tako pomembne.

Ali se na trgu čuti primanjkljaj novogradenj in kako bo ta primanjkljaj v prihodnje vplival na celoten trg stanovanjskih nepremičnin v Mariboru?

Ne. Primanjkljaja danes ne čutimo. Po naši oceni je trenutno na trgu okoli 200 stanovanjskih hiš in vsaj 500 stanovanj, ki čakajo na kupce. Prepričan sem, da primanjkljaja tudi v prihodnje ne bo. Novi projekti bodo trgu pravočasno ponujeni, le povpraševanje mora biti. To pa je pogojeno s kupno močjo in občutkom varnosti. Za ilustracijo: ob zadnji napovedi vlade o varčevalnih ukrepih se je obisk v naših poslovnih enotah bistveno zmanjšal.

Poznamo zgodbe mariborskih gradbincev, ki so večinoma končali v stečaju. Zakaj so se po vašem mnenju zgodili ti stečaji?

Po bitki smo vsi generali. Po moji oceni so se banke šle investicijsko bančništvo na slovenski način. Gradbince so kreditirale s kratkoročnimi posojili, pri tem pa niso dovolj preverjale kapitalske ustreznosti, pomemben je bil le denarni tok. Pa tudi na lastno udeležbo so v večini primerov pozabile, da ne govorimo o prijateljskih povezavah. Če gradbinci ne bi dobili posojil na tako lahek način, ne bi izvajali vseh teh projektov in danes ne bi bili v stečaju. Konservativne banke, poznam le eno, se teh iger niso šle in te danes nimajo težav. Zgodovina se pač ponavlja. Imam gradivo o tej temi iz leta 1995, ki opisuje nepremičninsko krizo v ZDA konec 80. let prejšnjega stoletja. Popolnoma iste napake.

Kako bi lahko v Maribor privabili nova investicijska oziroma gradbena podjetja?

Ko se bo mesto nehalo ukvarjati s kulturo, bo mogoče le kdo začel razmišljati o razvoju gospodarstva. Če se bo to zbudilo, bomo potrebovali proizvodne prostore, stanovanja, če se bomo odločili razvijati tudi turizem, pa še nekaj hotelov in spremljajočih objektov. Tedaj bodo nastala oziroma se razvila gradbena podjetja, seveda če ne bodo prevladali tujci. Zdaj novih investitorjev in gradbincev ne potrebujemo, še tisti, ki so, nimajo dovolj dela.

Ali lahko napoveste, kaj se bo na področju novogradenj zgodilo v prihodnjem letu dni?

Prepričan sem, da podjetniški duh ni umrl. Pojavili se bodo investitorji, ki bodo iskali svoje tržne niše v okviru naših trenutnih možnosti. Verjemimo tudi vladi, ki pravi, da bo poenostavila postopke za gradnjo objektov.

Podatki Gursa
Na zalogi približno 400 novih stanovanj

Po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije , ki so jih objavili v letnem poročilu, lani v Mariboru niso končali niti začeli graditi nobenega večjega stanovanjskega objekta. V zalogi neprodanih novih stanovanj, ki večinoma izhajajo iz gradnje, dokončane v letih 2008 in 2009, je okoli 400 enot, delež neprodanih stanovanj pa znaša okoli 45 odstotkov. Nedokončanih je še 81 stanovanj v projektu Mariborska metropola in 25 v projektu MTB Centrum . Oba investitorja, Konstruktor Invest in MTB , sta šla lani v stečaj, njune nepremičnine pa se poskušajo prodati investitorjem, ki bi projekte dokončali.

Ponudbene cene novih stanovanj so lani znašale med 1.300 in 3.300 evrov na kvadratni meter, kar je bilo očitno preveč, saj se zaloga neprodanih stanovanj iz minulih let ni bistveno zmanjšala.

Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator

NEPREMIČNINE MARIBOR

Relativno najdražji je najem v Mariboru in Celju - NEPREMIČNINE MARIBOR

NEPREMIČNINE MARIBOR

Na Štajerskem se splača stanovanja oddajati, na Primorskem in Gorenjskem pa najemati.

Najem stanovanja je relativno najcenejši v Kranju in Kopru. Predvsem je to nekoliko presenetljivo za Kranj, ki je razmeroma blizu glavnemu mestu, tržne cene stanovanj pa so precej nižje kot v Ljubljani in Kopru. Najem stanovanja je relativno najdražji, oddajanje pa še najbolj donosno v Mariboru in Celju, kjer je raven tržnih cen najnižja.

Analiza, ki jo je v letnem poročilu o dogajanju na trgu nepremičnin v Sloveniji objavila Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs), je med drugim tudi pokazala, da je Ljubljana po tem kazalniku nekje na sredini. V raziskavi so na podlagi javno dostopnih podatkov analizirali vzorce oglasov za najem stanovanj v največjih slovenskih mestih in primerjali najemnine s cenami prodanih stanovanj.

Primerjava je pokazala, da si mesta po absolutni višini najemnin sledijo enako kot pri višini cen za nakup, po relativni višini najemnine glede na tržno ceno pa je njihov vrstni red nekoliko drugačen. V ekonomski teoriji se razmerje med tržno ceno in letno bruto najemnino uporablja kot eden izmed kazalcev tržne precenjenosti ali podcenjenosti nepremičnin.

Kaj je precenjeno in kaj podcenjeno

Gurs v poročilu razlaga, da se kot normalno razmerje med nakupno ceno in najemnino stanovanjskih nepremičnin razume razpon od 12,5 do 20. Razmerje, višje od 20, opozarja na tržno precenjenost stanovanjskih nepremičnin, če je nižje od 12,5 pa na podcenjenost.

Zanimivo je, da so po tem kriteriju pri nas precenjena le stanovanja v Kopru in Kranju, ne pa tudi v Ljubljani. V Mariboru in Celju, kjer so cene razmeroma nizke, pa za zdaj še ni govora o tržni podcenjenosti stanovanj.

Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator

NEPREMIČNINE MARIBOR

V Mariboru prometa zelo malo - NEPREMIČNINE MARIBOR

NEPREMIČNINE MARIBOR

Kupujejo predvsem tisti, ki imajo varno finančno konstrukcijo.

V Mariboru je prometa z nepremičninami malo, a v agencijah in drugih nepremičninskih družbah vendarle zaznavajo povpraševanje. Predvsem so zanimiva novejša stanovanja, seveda le za ugodno ceno.

Mojca Šauli, nepremičninska posrednica v družbi Atrium , pravi, da je promet s stanovanjskimi nepremičninami kljub slabšim gospodarskim razmeram precej živahen. V Mariboru ponudba rabljenih stanovanj presega povpraševanje, vendar za najbolj iskana stanovanja - to so tista v novejših objektih - velja, da jih je premalo glede na povpraševanje.

Najprej finančna konstrukcija

Kupujejo predvsem tisti, ki imajo varno finančno konstrukcijo, ki pa ni odvisna le od standarda kupcev. »Trenutno je največ povpraševanja po nakupu dvosobnih stanovanj, za katera se odločajo starejši oziroma zrelejši ljudje, ki ne zmorejo več vzdrževati stanovanjske hiše,« pravi Šaulijeva. Prav tako je veliko povpraševanje po dvoinpol- ali trosobnih stanovanjih, za katera se odločajo mlade družine.

Cene se ne spreminjajo

Cene ostajajo na ravni prejšnjega leta, Šaulijeva pa ne more napovedati, kaj se bo dogajalo letos, a zagotovo cene ne bodo narasle. Opaža tudi, da se dejansko iztržena cena od oglaševane v poprečju razlikuje za pet do deset odstotkov. Po mnenju sogovornice bo glavnino prometa ustvarjala prodaja rabljenih stanovanj, zato bo statistika še kar kazala nizke cene. »Glede na to, da ni realnih obetov o izboljšanju splošnega stanja v gospodarstvu, bodo kupci kupovali predvsem tisto, kar za nizko ceno izpolnjuje največ zahtevanih kriterijev,« pravi Mojca Šauli in dodaja, da se kakovostna stanovanja še vedno dobro prodajajo.

Prosilcem za posojilo preverjajo bonitete

Na vprašanje, kako ocenjuje pogoje stanovanjskega financiranja oziroma pridobivanje posojil za nakup stanovanja, Mojca Šauli pritrjuje ugotovitvam drugih nepremičninskih družb. Banke so zaostrile pogoje financiranja, kar vpliva na promet z nepremičninami. Vendar na drugi strani Šaulijeva dodaja, da ima skoraj vsak mesec katera izmed slovenskih bank posebne akcije za stanovanjska posojila. »Danes so v primerjavi z minulimi leti banke veliko previdnejše. Lahko rečem, da so šle iz ene skrajnosti v drugo, saj so včasih odobrile praktično vsako vlogo. V preteklih letih banke strank niso pregledovale prek elektronskega sistema za izmenjavo informacij o bonitetah fizičnih oseb med bankami. Danes gredo skozi to preverbo vsi prosilci,« ugotavlja Mojca Šauli.

Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator

NEPREMIČNINE MARIBOR

Hiše se prodajo za polovico Gursove vrednosti - NEPREMIČNINE

NEPREMIČNINE MARIBOR

Za 500 evrov za kvadratni meter gredo hiše v Uncu za med.

Iz stečajne mase je bila opravljena prva uspešnejša prodaja nepremičnin, medtem ko je več neuspešnih. Izkazalo se je namreč, da sta bili stanovanji v Celovških dvorih prodani za tri oziroma dva tisočaka za kvadratni meter.

Stečajnemu upravitelju Tonetu Kozelju vrhniških Eurogradenj je uspelo prodati štiri od petih vrstnih hiš na Uncu tik ob avtocesti. Prodajna cena za enega dvojčka je od 80 do 84 tisoč evrov. Izhodišča cena za vsakega od dvojčkov v tretji podaljšani gradbeni fazi je bila 79 tisoč evrov. To je bilo sicer drugo zbiranje zavezujočih ponudb. V prvem poskusu, ko je bila izklicna cena določena pri 99 tisočakih, Kozelj ni prodal niti ene hiše. Dvojčki so veliki 166 kvadratnih metrov in imajo 329 kvadratnih metrov pripadajočega zemljišča. Po Gursu je vsak od dvojčkov ocenjen na 161 tisoč evrov.

Betnava se prodaja v treh svežnjih

Na trg prihaja tudi večje število stanovanj v Mariboru, v naselju Betnava, ki ga je zgradil Konstruktor Invest . Od včeraj je recimo naprodaj sveženj 77 stanovanj ter 118 parkirnih mest po izklicni ceni 5,7 milijona evrov. Drugi sveženj so štiri stanovanja, skupaj velika 200 kvadratnih metrov, ter 22 parkirnih mest, ki jih stečajni upravitelj prodaja po izklicni ceni nekaj manj kot pol milijona evrov. Celotna nedokončana 17-nadstropna stolpnica S3 na Betnavi pa je naprodaj za malo manj kot 3,4 milijona evrov. Gre za izklicne cene, iz kupnine pa se bo poplačala NKBM , ki ima na gradnjah hipoteke. Ker se vse nepremičnine prodajajo v svežnju, jih bo verjetno kupila banka ali institucionalni vlagatelj.

Zakaj klavrna prodaja Celovških dvorov

Spomnimo, da je pred dobrim mesecem dni stečajnemu upravitelju Vegrada-AM Bojanu Klenovšku v Celovških dvorih uspelo prodati le dve stanovanji od 52, ki jih je ponudil v prodajo. Zdaj je znano, za kateri stanovanji gre. Za 151 tisočakov (z DDV) je bilo prodano dvosobno, 44 kvadratnih metrov veliko stanovanje z devet kvadratnih metrov veliko ložo. K stanovanju sodijo še dve parkirni mesti in shramba. Cena stanovanja za kvadratni meter neto uporabne površine brez parkirišč je okrogle tri tisočake. Drugo prodano stanovanje je trisobno, prodajna cena pa 185 tisočakov (z DDV). Stanovanje ima 87 kvadratnih metrov neto uporabne površine ter 13 kvadratnih metrov veliko ložo, shrambo in dve parkirišči. Cena za kvadratni meter neto uporabne površine je nekaj manj kot dva tisočaka. Klenovšek bo v kratkem razpisal drugi krog prodaje stanovanj; poleg neprodanih 50 stanovanj naj bi ponudil še okoli 80 drugih stanovanj. Cena pa naj ne bi bila veliko drugačna kot prvič.

Vir: Finance, Nepremičnine, Jaka Elikan

NEPREMIČNINE PTUJ

Hrvati bodo spet lahko prodajali hiše, ki nimajo uporabnih dovoljenj - NEPREMIČNINE HRVAŠKA

NEPREMIČNINE HRVAŠKA

Vlada je spremembe zakona o prostorski ureditvi že poslala v parlament.

Hrvaška vlada je danes v nujni parlamentarni postopek poslala predlog sprememb zakona o prostorski ureditvi, s katerim bodo razveljavili določbo, ki je prepovedovala nakup in prodajo poslopij, ki so bila vpisana v zemljiško knjigo, niso pa imela uporabnega dovoljenja. Obsežnejše spremembe zakona so napovedali za jesen.

Minister za gradbeništvo in prostorsko ureditev Ivan Vrdoljak je danes pojasnil, da gre za majhne spremembe, ki bodo zagotovile normalno delovanje nepremičninskega trga.

Kot je pojasnil, bodo predlagane spremembe bankam omogočile, da se vpišejo kot lastnice nepremičnin, ki jih državljani kupujejo s posojilom. Spremembe pa ne veljajo za nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiško knjigo.

V pol leta napovedane večje spremembe

Minister Vrdoljak je danes napovedal, da bodo obsežnejše spremembe omenjenega zakona pripravili v roku šestih mesecev.

Pred kratkim je napovedal tudi spremembe zakona o postopkih z nezakonito zgrajenimi objekti, da bi olajšali legalizacijo čim večjega števila nelegalno zgrajenih stavb. Na Hrvaškem je približno 150 tisoč nelegalno zgrajenih hiš in drugih objektov.

Vir: Finance, Svet, STA

NEPREMIČNINE HRVAŠKA

Alternativni triki prodaje nepremičnin - NEPREMIČNINE

NEPREMIČNINE PTUJ

Zaradi zastoja na nepremičninskem trgu prodajalci uporabljajo alternativne prijeme

V Izoli smo zasledili precej redko ponudbo nepremičnin: rent to buy (najemi in kupi). Za leto do dve leti in pol najamete nepremičnino z možnostjo, da jo potem odkupite. Kakšni so še drugi prodajni prijemi, s katerimi želijo nepremičninarji oživiti trg?

»Za zdaj je razmeroma malo prodajalcev, ki bi bili pripravljeni na ta model prodaje. Med 400 nepremičninami, ki jih imamo v ponudbi, so se štirje prodajalci odločili za takšen koncept. Hkrati je zanimanje na strani povpraševanja za najem in poznejši odkup precej veliko,« nam je pojasnil Edmond Petrovič iz izolske agencije Investmond . V nekaj mesecih, odkar ponuja ta prodajni model, mu ni uspelo prodati še nobenega stanovanja oziroma druge nepremičnine.

Kako poteka posel?

»Sklene se najemna pogodba, pri čemer je najemnina še enkrat višja kot ponavadi. Hkrati se sklene predpogodba za nakup in v zemljiški knjigi zaznamuje pravica do odkupa. Če v dogovorjenem roku kupec plača kupnino, postane lastnik nepremičnine, plačane najemnine pa se vštejejo v kupnino,« razlaga Petrovič. Kot dodaja sogovornik, je koncept zanimiv zlasti za tiste kupce, ki niso posojilno sposobni, pričakujejo pa, da bodo v letu ali dveh. Če pa v dogovorjenem času kupec ne plača kupnine, ostane najemnik. »Za prodajalca je ta koncept zanimiv tudi zato, ker po dveh letih najema ne gre več za novogradnjo, od katere se plačuje 8,5 odstotka DDV, ampak se plača dvoodstotni prometni davek,« dodaja Petrovič. Nekateri drugi nepremičninarji menijo, da se tako ni mogoče izogniti plačilu DDV.

Pasti takšnega modela

Nepremičninar Jožef Murko iz Dodome pravi, da to ni posebej inventivna metoda prodaje, vendar se redko uporablja; ponavadi, če si kupec želi natančno določeno nepremičnino, vendar še nima zaključene finančne konstrukcije. »Sam imam s tem slabe izkušnje. Pred leti sem oddal oziroma prodal eno stanovanje po takšni poti, kupec pa je takoj po vselitvi nehal plačevati najemnino, vendar - zaradi dolgotrajnosti sodnega postopka za izselitev - še vedno zaseda stanovanje,« razlaga Murko. Da ne gre za pravo novost, je dejal tudi Frano Toš iz Interdoma , ki dodaja, da se pri sklepanju dolgoročnejših najemov navadno doda takšna možnost, s katero si kupec tudi zagotovi nakupno ceno.

Prodajalci z roko v roki z bankami

Med precej pogoste prijeme v zadnjem letu sodi povezovanje investitorjev z bankami, ki kupcem ponujajo posojila pod ugodnejšimi pogoji, kot veljajo sicer. NLB kot upnica Vegrada AM v stečaju denimo ponuja ugodna posojila za nakup stanovanj v Celovških dvorih. Podobno tudi Taxgroup v sodelovanju s slovensko podružnico banke BKS prodaja hiše v Retečah. Ponujajo precej ugodno 20-letno podojilo po obrestni meri šestmesečni EURIBOR plus 1,6 odstotka. Kot piše v ponudbi, lahko pod takimi pogoji kupite novo hišo za 1.084,47 evra na mesec. Petrovič iz Investmonda omenja še en prijem, povezan z najemom posojil: kupcu, ki plača polovico kupnine v gotovini, gre njegova agencija za poroka pri najemu posojila. Takšen najem posojila je zanimiv, kot pravi, zlasti za tiste, ki niso zaposleni v Sloveniji, najamejo pa tu posojilo.

Še nekaj drugih prijemov

Lastniki neprodanih novogradenj še vedno želijo te oddati, vendar je takšnih izhodov manj, kot jih je bilo ob začetku krize na nepremičninskem trgu leta 2009. Zlasti pri poslovnih nepremičninah Toš opaža, da lastniki sklepajo najemne pogodbe po precej visokih cenah, vendar prvih nekaj mesecev ne plačujejo najemnine. »Pogodbene najemnine so potemtakem višje in so argument pri novih najemnikih, efektivne najemnine pa so nižje,« razlaga Toš.

Nepremičninska agencija Metropola želi kupce novogradenj privabiti tudi tako, da se odreka proviziji, ki lahko znaša največ štiri odstotke. Podjetje Koda poleg znižanih cen stanovanj v naselju Domžalska vrata v sodelovanju s podjetjem Brest Pohištvo ponuja tudi vso pohištveno opremo stanovanja. Nikjer v ponudbi novogradenj pa nismo naleteli, da bi prodajalci kot ugodnost ponujali brezplačno parkirno mesto. Nasprotno, ta so pogosto precej draga in kupce celo odvračajo od nakupa stanovanja, kot denimo v Celovških dvorih, kjer mora kupec stanovanja praviloma kupiti dve parkirni mesti za 32 tisoč evrov.

vir: http://www.finance.s

NEPREMIČNINE PTUJ