SLOVENSKE INVESTICIJE V NEPREMIČNINE !
Institucionalni investitorji v Sloveniji ne najdejo primernih nepremičnin, ki bi ustrezale njihovim zahtevam; nemški sklad denimo že šest let išče primerne investicije na slovenskem trgu.Po raziskavah mednarodnega svetovalnega podjetja na področju nepremičnin CBRE je bilo v prvi polovici tega leta na evropskem trgu komercialnih nepremičnin investiranih 46 milijard evrov. Koliko od teh transakcij je bilo opravljenih v Sloveniji? Nobena! Delež meddržavnih investicij v Evropi je v prvem četrtletju 2009 dosegel najnižjo raven, saj so le 24 odstotkov vseh transakcij opravili tuji kupci, in sicer v skupni vrednosti manj kot tri milijarde evrov. Od takrat dalje lahko opazimo pozitiven trend tujih investicij, saj je bilo v vsakem izmed zadnjih četrtletij opravljenih v vrednosti 7,5 milijarde evrov poslov.
Nedavna rast je predvsem posledica povečane aktivnosti domačih kupcev, opazimo pa lahko tudi vse več mednarodnih kupcev, ki so pomembni spodbujevalniki trga.
V Sloveniji je, če izvzamemo nakupe za lastno uporabo, zelo malo investicij v komercialne nepremičnine domačih investitorjev. Eden zadnjih takih primerov je bil nakup poslovne stavbe TR3 v Ljubljani, ki jo je kupil sklad CEEREF.
Najaktivnejši so Nemci, Britanci in Danci
Večina meddržavnih investicij se dogaja znotraj evropskega prostora, saj evropska zakonodaja omogoča lažji pretok kapitala in investicij.
Nemški investitorji sestavljajo največjo posamezno skupino meddržavnih vlagateljev v Evropski uniji, sledijo jim investitorji iz Velike Britanije in Danske, ki so postali še posebno aktivni v prvi polovici tega leta.
V zadnjih letih je bilo mogoče opaziti spremembo izvora kapitala, ki se vedno bolj premika iz evropskega območja. Kupci z Bližnjega in Daljnega vzhoda so pridobili pomembnost, medtem ko so ameriški kupci v primerjavi s prejšnjimi leti vse manj dejavni. Ameriški investitorji v Evropi nastopajo v vlogi neto prodajalcev, medtem ko so investitorji z Bližnjega in Daljnega vzhoda pomembni neto kupci.
Večina poslov sklenjenih na že uveljavljenih trgih
Institucionalni investitorji prednost namenjajo večjim trgom, ki se ne ubadajo z likvidnostnimi težavami. DTZ , mednarodno nepremičninsko podjetje, ocenjuje, da je povprečno obdobje ohranjanja posamezne investicije v komercialne nepremičnine zgolj pet let, zaradi tega so investitorji toliko bolj previdni glede načrtovanega izstopa iz svoje investicije.
London s 17,9 odstotka pritegne največji delež investicij na evropskem območju, sledi Pariz s 6,2 odstotka in večja nemška mesta Berlin, München in Hamburg.
Transakcije v srednji in vzhodni Evropi
V časih finančne krize se investitorji odločajo za vlaganje v dozorele in preizkušene trge, a kljub temu je bilo v srednji in vzhodni Evropi v prvi polovici tega leta sklenjenih za 1,7 milijarde evrov investicij. V regiji prevladujejo tuji investitorji, še posebno nemški.
V zadnjih petih letih se je Slovenija odrezala slabše kot vse sosednje države. Imela je namreč le sedem poslov v skupni vrednosti 237 milijonov evrov. Na Hrvaškem je bilo 16 transakcij v skupni vrednosti 775 milijonov, na Madžarskem 88 poslov v skupni vrednosti 3.501 milijonov evrov, v Avstriji pa 230 transakcij v skupni vrednosti 9.620 milijonov evrov.
Malo transakcij v Sloveniji
Za investiranje v Sloveniji se zanima več institucionalnih vlagateljev, saj je Slovenija članica EU in Nata, je del evrskega in šengenskega območja, velja za politično in ekonomsko stabilno državo s pozitivnimi ocenami bonitetnih agencij Fitch, S & P in Moddys. Težava nastane, ker institucionalni investitorji v Sloveniji ne najdejo nepremičnin, ki bi ustrezale njihovim zahtevam.
Naj kot primer navedem nemški sklad, ki že kar šest let išče primerne investicije na slovenskem trgu. Zahteve različnih skladov se seveda razlikujejo, a večina daje poudarek oddanim poslovnim stavbam, trgovskim središčem in logističnim centrom.
Obstajajo določeni kriteriji, ki jim je treba zadostiti. Tako je dobro, da so najemne pogodbe sklenjene za najmanj pet let in indeksirane na stopnjo inflacije, podnajemniki morajo imeti pozitivno bilanco poslovanja, pri tem pa je najpomembneje, da je predmet prodaje celotna stavba.
V Sloveniji prevladuje navada, da je pri večini stavb polovica na voljo za prodajo in polovica za oddajo, kar pomeni, da je večina nepremičninskih projektov neprimerna za institucionalne investitorje.
Domači trg se nikoli ni resnično razvil, predvsem zaradi pravnih omejitev, ki slovenskim pokojninskih skladom preprečujejo, da bi investirali v nepremičninski trg. Težko si je predstavljati, da ne bo prišlo do sprememb, saj je za večino razvitih trgov nepremičnina, poleg obveznic in drugih kapitalskih naložb, vitalni element vsakega stabilnega investicijskega portfelja.
Obeti za trg
Obseg skupnih investicijskih transakcij v Evropi raste. Na srečo zadnja kriza, povezana s pomanjkanjem osnovnega kapitala in prezadolženostjo številnih akterjev, na celoten evropski trg ni znatneje vplivala. Obstaja seveda meja, do katere se lahko trg razvija brez boljšega dostopa do bančnih posojil. CBRE predvideva, da je največ možnosti, da bo sledilo obdobje cenovne stabilnosti.
Prihodnost trga v Sloveniji je popolnoma odvisna od domačih investitorjev. Če si bodo domača podjetja prizadevala razumeti potrebe institucionalnih vlagateljev in bodo razvila takšne projekte, ki bodo v skladu z njihovimi zahtevami, bomo tudi v Sloveniji v prihodnosti lahko deležni večjih investicij institucionalnih vlagateljev.
Vir: Finance, Oglasna priloga - Nepremičninski informator
SLOVENSKE INVESTICIJE V NEPREMIČNINE !
