Kdo bo na republiškem stanovanjskem skladu prevzel tveganje za nakupe po cenah, ki bodo morda že naslednji dan previsoke? - 40 milijonov evrov je premalo za rešitev nasedlih naložb, ki so jih slovenske banke ustvarile s posojili propadlim gradbincem.
Ali bo republiški stanovanjski sklad postal slaba banka in bo z davkoplačevalskim denarjem reševal nasedle naložbe, ki so jih slovenske banke ustvarile s slabimi posojili propadlim gradbincem?
Mnenja ekonomistov in nepremičninskih strokovnjakov o tem so deljena, strinjajo pa se, da bo odgovor odvisen predvsem od cene, po kateri bo sklad kupoval nezasedena stanovanja, ki jih zdaj v največji meri prodajajo propadli gradbinci oziroma njihovi stečajni upravitelji za poplačilo upnikov, torej predvsem bank. A cena, po kateri naj bi sklad kupil za 40 milijonov evrov nezasedenih stanovanj zasebnih lastnikov, za zdaj ostaja skrivnost, na skladu zagotavljajo le, da bodo kupovali po nižjih cenah, kot so prenapihnjene cene na trgu.
"To je protislovje v izrazih. Če bodo ponudili ceno, ki bi bila pod tržno, potem nihče ne bo sprejel ponudbe. Da pride do posla, bo sklad moral plačati tržno ceno ali več," je prepričan ekonomist dr. Bernard Brščič. Zato meni, da gre za poskus ohranjanja statusa quo, ki ne bo rešil ne vprašanja mrtvega nepremičninskega trga ne problema dostopnosti stanovanj, kar naj bi bilo sicer osnovno vodilo sklada pri pripravi nedavno objavljenega javnega poziva za odkup stanovanj. Po Brščičevih besedah namreč sklad s svojim pozivom v javnost prihaja v trenutku, ko se je začelo čiščenje trga in se dogajajo prve uspešne likvidacijske dražbe stanovanj podjetij v stečaju. "Država skuša z dodatnim povpraševanjem preprečiti tisto, kar bi se moralo zgoditi že pred tremi leti, to je likvidacija nasedlih naložb in normalizacija cen nepremičnin, torej njihov padec."
Ravnanje sklada tako Brščič razume kot reševalno akcijo "bodisi bank bodisi nasedlih investitorjev, verjetno je ohranjanje statusa quo tudi v interesu vlade, nikakor pa ni dobro za davkoplačevalce ali potencialne nove lastnike stanovanj". Cene nepremičnin bodo namreč po njegovem mnenju sicer še naprej padale, vendar zaradi intervencije sklada ne za toliko, kot bi lahko. "V nekem smislu je škandalozno, da v tako zagatni javnofinančni situaciji, kot je Slovenija, neki paradržavni sklad namenja 40 milijonov evrov za reševanje določenih interesnih skupin," poudarja Brščič.
Zakaj bi stanovanja prodajali pod tržno ceno?
Prav nasprotno profesor z ljubljanske ekonomske fakultete dr. Maks Tajnikar podpira akcijo sklada, saj meni, da lahko zelo resno prispeva k znižanju cen nepremičnin in odpravi presežek nezasedenih stanovanj na trgu. Sklad namreč ni navaden kupec, ampak gre za močnega in velikega monopolnega igralca z velikim vplivom. "Lahko seveda ustvari tudi pričakovanja, da je mogoče cene dvigovati, ampak v tem primeru bi moral sklad reči ne in posel prekiniti. To bi z vidika družbene odgovornosti od njega tudi zahteval, sklad stanovanj ne more kupovati po ceni 3000 evrov za kvadratni meter, tudi 2400 evrov je zame še vedno previsoka cena," pravi Tajnikar. Meni, da bi le v primeru nenormalnih cen stanovanj lahko govorili o direktni pomoči sklada bankam, vendar opozarja, da je 40 milijonov evrov še vedno premajhna vsota za rešitev slovenskih bank, ki potrebujejo večjo dokapitalizacijo.
Če bo sklad deloval kot dober gospodar in bo stanovanja kupoval po nizkih cenah, pa bodo imele banke od prodaje stanovanj kvečjemu izgubo, ocenjuje Tajnikar. Zato se sprašuje, ali so sploh pripravljene prodajati nepremičnine. "Banke imajo čas, rezervacije so oblikovale in odpisale te terjatve, zato bodo verjetno poskušale počakati na boljšo ceno nepremičnin. Dokler jih namreč vodijo v svojih aktivah, to premoženje še ni razvrednoteno, ko pa jih enkrat začnejo prodajati po polovični ceni, se premoženje razpolovi in pojavita se izguba ter potreba po dokapitalizaciji," tudi Tajnikar priznava, da bi vsaj v prvem koraku sklad lahko bil neuspešen pri svojem javnem pozivu.
"Banke že zdaj nepremičnin ne želijo prodajati po nizkih cenah, zakaj bi pod takimi pogoji želele prodajati skladu?" se sprašuje tudi ekonomist dr. Ivo Lavrač z ljubljanske ekonomske fakultete. Meni, da bo sklad v vsakem primeru težko pojasnil rezultat svojega podviga, kajti če bo kaj kupil, bo to lahko storil samo, če bo prodajalcu s tem omogočena kakšna korist.
Mudi se le stečajnim upraviteljem
Tajnikar pa poudarja, da se v tem trenutku s prodajo stanovanj zaradi zakonskih predpisov mudi le stečajnim upraviteljem propadlih podjetij, medtem ko drugi zasebni lastniki stanovanj po vsej verjetnosti tako kot banke lahko počakajo na ugodnejšo priložnost. Pri tem ekonomisti sicer pritrjujejo bankirjem, da stanovanja iz stečajne mase propadlih podjetij prodaja stečajni upravitelj in ne banke, vendar opozarjajo, da lahko banke upnice postavljajo pogoje prodaje nepremičnin, s katerimi so zavarovani njihovi krediti, zato vsaj posredno vplivajo tudi na uspešnost prodaje zastavljenih nepremičnin. Ob bankah, ki lahko ovirajo prodajo teh nepremičnin, stečajni upravitelji tudi opozarjajo, da jim javni poziv stanovanjskega sklada za odkup stanovanj v objavljeni obliki ne koristi, ker se zaradi insolvenčne zakonodaje ne smejo javljati na takšne pozive, ampak se lahko le stanovanjski sklad javi na njihov razpis.
Ena od možnosti, kako se izogniti tej zakonski omejitvi, se je ta teden pokazala pri prodaji stanovanj iz stečajne mase propadlega gradbenega podjetja Konstruktor, ki jih je kupila kar največja banka upnica Nova KBM oziroma njena hčerinska družba KBM Invest. Iz slednje so sporočili, da želijo vseh 177 kupljenih stanovanj čim prej ponuditi končnim kupcem, preučujejo pa tudi možnost njihove prodaje skladu. Ob tem so na Novi KBM pojasnili, da odločitev o prodajni ceni še ni bila sprejeta, vendar pa teh stanovanj na Štajerskem ne nameravajo prodajati po nižji ceni, kot so jo sami odšteli zanje. Banka je za kvadratni meter zgrajenih stanovanj v povprečju plačala nekaj več kot 1000 evrov, ker je na tržno ceno, ki znaša približno 1200 evrov, izpogajala desetodstotni popust. Ali bo banka, ki je kot upnica izpostavljena še do nekaterih drugih gradbincev v stečaju, podobno ravnala tudi z njihovimi nepremičninami, nam v banki niso ne potrdili ne zanikali, za zdaj pa molčijo tudi stečajni upravitelji.
Realne tržne cene ni mogoče določiti
Po ocenah geodetske uprave se število novih dokončanih stanovanj sicer giblje med 4000 in 5000, cena na kvadratni meter pa v povprečju znaša nekaj več kot 2600 evrov. Vendar nepremičninski strokovnjaki opozarjajo, da bo imel sklad pri kupovanju stanovanj na trgu težave tudi z opredeljevanjem njihove tržne cene. "Zelo enostavno je reči, da bodo kupovali pod tržno ceno, ampak to trditev je zelo težko zagovarjati," poudarja nekdanji predsednik nepremičninskega združenja FIABCI dr. Aleš Bulc in dodaja, da je zaradi premajhnega prometa z nepremičninami v Sloveniji nemogoče govoriti o tržni ceni nepremičnin. Hkrati nepremičninski strokovnjaki pričakujejo, da bodo cene nepremičnin v prihodnje še padale, zato se podpredsednik združenja Anton Kožar sprašuje, kdo bo na skladu prevzel tveganje za kupovanje stanovanj po cenah, ki bodo morda že naslednji dan previsoke. Kot namreč ocenjuje Brščič, so nepremičnine pri nas še vedno znatno precenjene in bodo morale pasti, še zlasti v Ljubljani, kjer naj bi bile cene stanovanj še vedno za 30 odstotkov previsoke.
Irska vlada, neprimičninska magnatka
Ko se je leta 2008 zgodil zlom nepremičninskega trga na Irskem, so se začele potapljati banke, država pa je z intervencijo praktično podržavila večino nepremičnin v državi. Potem ko je država zmetala milijarde evrov v banke, ki so imele milijardne terjatve do gradbincev zavarovane z nepremičninami, je s tem de facto podržavljanjem bank pridobila tudi nepremičnine. Za upravljanje tega premoženja je ustanovila agencijo za upravljanje državnega premoženja - NAMA. Vlada je tako prek agencije verjetno največji nepremičninski magnat v Evropi. V lasti ima hotele v Londonu, nepremične na newyorški peti aveniji... pa tudi nedokončan nov sedež Anglo Irish Bank v Dublinu, ki je bil vreden več kot 100 milijonov evrov, NAMA pa ga je "od kupila" za 40 milijonov. "Načrt je, da bi NAMA obstajala 10 do 15 let, ko naj bi bil skrajni rok, da ponovno razproda premoženje, ki ga je zdaj s popustom odkupila od bank, da bi jim zagotovila likvidna sredstva. Ob predpostavki seveda, da se bo nepremičninski trg pobiral približno s hitrostjo inflacije, torej 2 do 3 odstotke na leto," je lani dejal Colm Harmon, profesor na Univerzi v Dublinu. Medtem ko NAMA verjetno ne bo imela težav s prodajo eminentnih nepremičnin, pa je večina "naselij duhov" - kot so na Irskem poimenovali nedokončana ali neprodana naselja, zgrajena v času gradbene hiperprodukcije - trd oreh. Zanimivo je, da so strokovnjaki vlado opozarjali na pok balona, preden se je ta zgodil. "V poročilu sem zelo eksplicitno zapisal, da smo v balonu, ki bo počil, in da bomo na poti navzdol prebili mejo, za katero smo do zdaj mislili, da je dno, prav tako kot smo v času rasti prebili mejo, za katero smo bili prepričani, da je gradbeništvo ne bo preseglo. In poglejte to ironijo: poročilo je naročila vladna komisija, nato pa je skoraj ista vlada pet let kasneje razlagala ljudem, da ni nihče videl tega balona," je dejal profesor Harmon.
Vir: Dnevnik, Marjeta Kralj
