AC ESTATES Ltd.

Monday 3 May 2010

Najemnine poslovnih prostorov nižje za 15 do 20 odstotkov.

V Ljubljani je ponudbe poslovnih prostorov tako za oddajo kot prodajo izjemno veliko. Prodajne cene novih prostorov so nižje od dva tisoč evrov za kvadratni meter, najemnine pa so okoli 12 evrov za kvadratni meter. Vse cene so brez davka na dodano vrednost. Povpraševanja po najemu poslovnih prostorov je v Ljubljani dovolj. Predvsem lani se je opazno okrepilo. Veliko podjetij je namreč ugotovilo, da je ponudba velika, tako da veliko podjetij s selitvijo pridobi optimalne poslovne prostore in zniža njihove stroške, pravi Marko Kocutar, direktor nepremičninske družbe Property .

Lastniki ponujajo več za manj denarja

Kocutar pravi, da po najemu poslovnih prostorov trenutno največ povprašujejo podjetja, ki že poslujejo v poslovnih objektih, vendar želijo znižati najemnino, saj menijo, da za te prostore plačujejo preveč. Pomembno vlogo pri selitvah ima tudi pomanjkanje parkirnih prostorov, pa tudi morebitna sprememba prometnih tokov. Najemodajalci, ki so se hitro odzvali, so lani zadržali najemnike tako, da so izboljšali kakovost prostorov in jim na voljo dali dodatne površine, ob tem pa so najemnino znižali za 10 do 20 odstotkov.

Iščejo se lokacije znotraj obvoznice

Dobra lokacija v Ljubljani pomeni, da leži znotraj obvoznice, ob vpadnici, zagotovljeno pa mora biti tudi parkiranje po primerni ceni. Zaželena je bližina restavracije za prehrano zaposlenih in da je na lokaciji tudi v obdobju povečanega prometa še vedno mogoč dostop ali odhod v več smereh, razlaga Kocutar. Večina podjetij išče poslovne prostore v novih ali vsaj novejših poslovnih stavbah. Predvsem je postalo zelo pomembno, da je objekt energetsko učinkovit, da je mogoče mikroklimo v prostorih prilagajati potrebam zaposlenih, stroški morajo biti merljivi s kalorimetri oziroma števci. Najemniki se vse bolj izogibajo pavšalnemu obračunavanju stroškov. V zadnjem času je zelo pomemben tudi širokopasovni dostop do interneta. Optika je danes že nujna. Največ povpraševanja je po zaključenih enotah velikosti 100 do 200 kvadratnih metrov neto pisarniških površin. Tuja podjetja velikokrat sama določijo razporeditev prostorov ter tako optimizirajo delovni proces. V takšnih primerih velikokrat najamejo prostore, ki so izdelani do četrte gradbene faze in jih je treba dokončati ali preurediti, razlaga Marko Kocutar. Preureditev večinoma prevzame lastnik prostorov, najemnik pa se zaveže, da bo prostore najel za najmanj pet let. Povpraševanja po zelo velikih površinah je manj, tudi najemniki so praviloma zahtevnejši in pričakujejo dodaten popust pri ceni.

Velika večina prostore najema

Trenutno se večina podjetij odloča za najem poslovnih prostorov, bistveno manj je tistih, ki se odločijo za nakup. Tri četrtine podjetij prostore najema, le četrtina jih poslovne prostore kupuje, opaža Kocutar. Prodajne cene poslovnih prostorov v Ljubljani so nižje od dva tisoč evrov za kvadratni meter, brez davka na dodano vrednost. Ta meja je še sprejemljiva za kupce, vse, kar je dražje, pa je zelo težko spraviti v promet. Prostori v TPC Rudnik na Jurčkovi se tako denimo prodajajo po 1.675 evrov za kvadratni meter, vendar jih je treba še dokončati. Končani poslovni prostori v poslovnem objektu Imparo pa stanejo 1.920 evrov.

Pazite na tekoče stroške

Ljubljana v preteklosti ni imela kakovostnih poslovnih zgradb, zato je mnogo podjetij poslovalo v zasilnih in prilagojenih prostorih, kjer so morali sprejeti kopico kompromisov. Tako je veliko primerov, ko so podjetja prostore, ki so bili prvotno namenjeni skladiščem, preuredila v pisarne ali pa so prostore z visokimi stropi preurejala z izdelavo dodatne etaže. Poslovne stavbe se med seboj lahko zelo razlikujejo po tekočih stroških, ki jih mora najemnik plačevati skupaj z najemnino. Pri tem gre predvsem za energetsko neučinkovite stavbe, katerih dejanski stroški se pokažejo šele takrat, ko jih najemnik že uporablja. Pri drugih stroških ima pomembno vlogo tudi upravnik objekta, ki velikokrat narekuje cene obratovalnih stroškov, kot so čiščenje skupnih prostorov, recepcija in varovanje, pa tudi običajni stroški so lahko od stavbe do stavbe zelo različni.

Začnejo se pri 11 evrih

Kot pravi Marko Kocutar, znašajo najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani okoli 12 evrov za kvadratni meter neto pisarniške površine. Višina najemnine je odvisna tudi od števila parkirnih mest v objektu oziroma ob njem. Če je parkiranje v neposredni bližini brezplačno, je cena kvadratnega metra lahko tudi nekoliko višja. Tak primer so tri enote TPC Rudnik za Leclercom, kjer so parkirni prostori brezplačni, možno pa je tudi neomejeno brezplačno parkiranje v neposredni bližini. To dejstvo je velika prednost, saj ravno parkiranje velikokrat zahteva velik dodaten strošek. Mesečna najemnina v tem objektu na Rudniku znaša 13 evrov na kvadratni meter, objekt pa je v zadnjem času že skoraj zaseden. Zelo zanimiv poslovni objekt se gradi tudi na Šlandrovi cesti v Črnučah. Stavba je lepo vidna s črnuške štiripasovne vpadnice, dokončana pa bo še pred poletjem. Najemnina za kvadratni meter v tem objektu znaša 12,9 evra za kvadratni meter, kar je dokaj realna cena za takšno novogradnjo na tej lokaciji. Ravnokar pa se je začel tržiti poslovni objekt Imparo na Viču, ki je nadaljevanje poslovne stavbe Antaro na Leskoškovi. Objekt bo dokončan v začetku prihodnjega leta, predvidena najemnina pa bo med 11 in 12 evri za kvadratni meter.

Vir: Finance

No comments: