Državni zbor RS je 13. julija 2011 sprejel predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL-A). Novela zakona o vzpostavitvi etažne lastnine odpravlja ovire, ki so jih zaznala sodišča pri tri-letnem izvajanju zakona, s ciljem omogočiti uspešno dokončanje obeh postopkov, in sicer postopka za vzpostavitev etažne lastnine s sodno odločbo na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in postopka za določanje pripadajočega zemljišča.
V naši pravni ureditvi poznamo dualistični koncept ureditve etažne lastnine. Pri etažni lastnini gre namreč za dve pravni razmerji: za izključno lastninsko pravico na posameznem delu in solastninsko pravico vseh etažnih lastnikov na skupnih delih.
Etažna lastnina nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo. Država je z zakonodajnimi ukrepi skušala olajšati oblikovanje etažne lastnine in vpisovanje večstanovanjskih stavb v zemljiško knjigo, vendar je bilo leta 2008 število nevpisanih nepremičnin oziroma nepremičnin, kjer je kot lastnik na njih vpisan investitor (gradbeno podjetje, ki danes morda ne obstaja več) še vedno zelo veliko, okoli 300.000. To je bil razlog, da je Državni zbor aprila 2008 sprejel Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) , ki omogoča, da se postopek oblikovanja etažne lastnine in vpisa v zemljiško knjigo izvede na predlog enega samega predlagatelja (lastnika stanovanja v večstanovanjski stavbi), ne glede na to, ali se ostali sostanovalci s tem strinjajo.
Po ZVEtL zadostuje, da predlagatelj = lastnik posameznega stanovanja s pravnim naslovom izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe = stanovanju. Kot pravni naslov se šteje listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe. Navadno bo šlo za prodajno pogodbo ali verigo teh pogodb v primeru več zaporednih prodaj istega stanovanja (veriga se lahko dokazuje tudi s sklepi o dedovanju ali o pravnem nasledstvu pravnih oseb, če to ni mogoče pa tudi s priposestvovanjem).
Cilj zakona je omogočiti pridobiteljem posameznih delov stavb, da dosežejo zemljiškoknjižni vpis etažne lastnine v primerih, ko so zemljiškoknjižni lastniki glede vzpostavitve in zemljiškoknjižnega vpisa etažne lastnine na stavbah pasivni oziroma jih ni. Zakon ureja zaključeno problematiko, določa krog upravičencev, določa specialna materialnopravna pravila in posebne procesne rešitve.
Po tri letnem izvajanju zakona pa so se vendarle pokazale nekatere ovire, ki preprečujejo hitro in učinkovito izvajanje obeh postopkov v praksi. Temeljno načelo ZVEtL je bila ekonomičnost in učinkovitost postopka na eni strani, in načelo, da naj bo postopek uporabniku prijazen, s čim manj administrativnimi ovirami na drugi strani. Zato se z novim zakonom odpravljajo ovire, ki so jih sodišča zaznala v postopkih s ciljem doseči uspešno dokončanje obeh postopkov.
BISTVENE NOVOSTI SO:
a) onemogoča oziroma odpravlja se nevarnost (potencialnega) zavlačevanja ali oviranja postopka zaradi izvajanja predhodnega katastrskega vpisa po Zakonu o evidentiranju nepremičnin (ZEN).
Določbe ZVEtL, ZVEtL-A dopolnjuje s specialnimi določbami glede katastrskih vpisov. Sodišče bo tako v postopkih po ZVEtL v primerih, ko ugotovi, da stavba še ni vpisana v kataster, v okviru pripravljalnih opravil po uradni dolžnosti dolžno poskrbeti za vpis (in ne kot do sedaj stranko napotiti, da katastrsko zadevo samostojno (predhodno) uredi. V katastrskem postopku (gre za poseben upravni postopek) so udeleženci ponovno deležni vseh kavtel, upravni organ pa ponovno soočen z morebitnimi problemi vročanja in drugimi procesnimi vprašanji).
b) razširja se krog udeležencev po obeh postopkih
Z namenom olajšati delo sodišč ZVEtL-A razširja krog udeležencev po obeh postopkih po ZVEtL. Tako se v postopek za vzpostavitev etažne lastnine pritegne tudi upravnik, saj lahko sodišču poda koristne podatke o evidentiranih pridobitelj, o stavbi kot celoti in njenih posameznih delih; po drugi strani pa njegova udeležba pomaga tudi pridobiteljem posameznih delov, da se vključijo v postopek, in tako v vsakem konkretnem primeru v čim večji meri prispeva k dosegu temeljnega cilja. V postopku za določitev pripradajočega zemljišča pa novela zagotavlja tudi udeležbo občine, ki lahko v sodnem postopku po eni strani zagotovi neposredno seznanitev sodišča z urbanističnimi vidiki posamične prostorske situacije, po drugi strani pa varuje javno dobro in s tem javni interes v posamičnem primeru.
c) za postopke določanja pripadajočega zemljišča za stavbe zgrajene pred 1. 1. 2003, se razširja aktivna legitimacija tudi za občine
Prav za te postopke so namreč nepremičninske evidence najbolj neusklajene, ZVEtL-A razširja aktivno legitimacijo za začetek postopka in sicer tudi na občine in zemljiškoknjižne lastnike. S tem se namreč pravno zavaruje tudi njihov interes po uskladitvi nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem, hkrati pa se poveča možnost za izvedbo postopkov v konkretnih primerih in s tem pripomore k temeljnemu cilju zakona, da se nepremičninske evidence uskladijo z dejanskim stanjem.
Posameznikom, ki ne razpolagajo z izvirniki listin, se omogoča, da v postopku po ZVEtL dosežejo vpis svoje pravice v zemljiško knjigo (in se s tem izenačuje z drugimi posamezniki, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo). ZVEtL-A namreč omogoča amortizacijo listin ob smiselni uporabi pravil zemljiškoknjižnega prava in s tem odpravlja nujnost dvojnega postopka. Takšno pravno ugodnost je treba zagotavljati v obeh postopkih (tako po postopku po ZVEtL kot tudi po Zakonu o zemljiški knjigi) enako.
Nedelja, 17. julij 2011
NEPREMIČNINE MARIBOR
No comments:
Post a Comment