AC ESTATES Ltd.

Thursday, 5 April 2012

Bi 30-odstotni upad cen nepremičnin rešil Slovenijo? - NEPREMIČNINE MARIBOR

NEPREMIČNINE PTUJ

Je hkratno zmanjševanje dolga države in dolga gospodarstva in gospodinjstev res pravi recept za okrevanje? Kaj bo spodbudilo rast?

Zmanjšanje dolga je zelo težko doseči brez gospodarske rasti. A zaradi velikega varčevanja v prezadolženi Evropi ni jasno, kaj bo spodbudilo rast, piše Economist v zadnji izdaji, sklicujoč se na študijo inštituta McKinsey. In svari: medtem ko Amerika po zlomu hipotekarnega trga z manjšo zadolženostjo že okreva, Evropa v prezadolženosti za zagon potrebuje vsaj desetletje. Zakaj? Kje so razlike? In kako je s Slovenijo?

Časnik Economist povzema analizo razdolževanja McKinsey Global Instituta . Analitiki so primerjali gibanje deleža dolga v BDP bogatih držav v zadnjih 11 letih oziroma od leta 2000 do kriznega leta 2008 in od leta 2008 do druge polovice leta 2011. Upoštevali so skupni dolg, torej dolg države, in zasebni dolg, kamor sodi dolg finančnega sektorja (bank), gospodarstva in gospodinjstev.

Glavne ugotovitve:

1. Več bogatih držav se sploh še ni začelo razdolževati.

2. Amerika je skupni dolg od leta 2008 zmanjšala, čeprav je zmanjšanje relativno majhno v primerjavi z rastjo dolga med letoma 2000 in 2008.

3. Več evropskih držav je zdaj bolj zadolženih kot v letu 2008. Zato bo njihovo okrevanje lahko trajalo še desetletje ali več.

Ali zlom omogoča hitrejše »čiščenje« in okrevanje?

Državni dolg je po letu 2008 zrasel povsod, saj so eksplodirali primanjkljaji državnih proračunov. A v Ameriki so se - v nasprotju z Evropo - zmanjšale vse kategorije zasebnega dolga; njihov delež v BDP je od leta 2008 upadel. Dolg bank je zdaj na ravni iz leta 2000 (pod 50 odstotki BDP). Skrčil se je dolg podjetij (je pod 80 odstotki BDP) in tudi, kar je po pisanju Economista pomembneje, dolg gospodinjstev (je pod 90 odstotki BDP). Kazalnik, ki kaže razmerje med prihodki in dolgom ameriških gospodinjstev, je od vrha v letu 2008 upadel za 15 odstotnih točk - pred tem je v osmih letih zrasel za 30 odstotnih točk. V Evropi se dolg gospodinjstev veča in zlasti pri »akutni« Britaniji dosega skoraj 100 odstotkov BDP, prav tako denimo v Španiji raste delež dolga podjetij v BDP (je pod 140 odstotki BDP, kar je blizu Sloveniji).

Po oceni analitikov inštituta McKinsey so ameriška gospodinjstva - njihov hipotekarni dolg se je zmanjšal za 600 milijard dolarjev - uresničila vsaj tretjino, če ne polovico razdolžitve, ki naj bi bila dokončana sredi prihodnjega leta. Medtem Britaniji napovedujejo vsaj novo desetletje, da se znebi dolžniških bremen. Pri tem ne gre za večjo discipliniranost ameriških gospodinjstev; njihov dolg se je večinoma zmanjšal zaradi bankrotov oziroma zloma nepremičninskega sektorja. Ob tem Economist opozarja: v ZDA se lahko prebivalci, ki ne zmorejo več odplačevati hipotekarnih posojil, »rešijo« posojila brez strahu, da bi poleg nepremičnine izgubili še drugo premoženje. V nasprotju s tem so se evropska gospodarstva soočila z:

  • manjšimi upadi cen nepremičnin,
  • nižjimi stroški nepremičninskega financiranja (večinoma so uporabljene variabilne obrestne mere),
  • »nežnejšo« bančno obravnavo dolžnikov.

Po podatkih angleške centralne banke je okoli 12 odstotkov hipotekarnih dolžnikov prejelo odloge ali mehkejše pogoje. Manj ljudi je izgubilo domove, a breme dolga pritiska dlje, piše Economist.

Sta primera Finske in Švedske danes primerna?

Analitiki družbe McKinsey v analizi ne trdijo, da je zdajšnja usmerjenost prezadolženih evropskih držav h korenitemu varčevanju oziroma k zmanjšanju državne porabe napačna - tudi izhodišča so različna. A opozarjajo na primer uspešne razdolžitve dveh skandinavskih držav, Finske in Švedske, v devetdesetih letih prejšnjega stoletja. Razdolžitev je potekala v dveh fazah.

1. Najprej je dolg začel manjšati zasebni sektor (banke, gospodarstvo, gospodinjstva); gospodarstvo je šibko in javni dolg je zrasel.

2. Ko začne okrevati in rasti gospodarstvo (pri omenjenih državah zaradi izvoza), je dolg začela zmanjševati država.

»ZDA upoštevajo ta evropski recept bolj kot Evropa,« piše Economist in opozarja, da je zmanjšanje dolga brez gospodarske rasti zelo težko, saj ni jasno, kaj bo zagnalo rast ob vseevropskem državnem varčevanju.

Slovenija: podjetja prezadolžena, banke prezadolžene, država prezadolžena

In kako je s Slovenijo? Bruto dolg Slovenije je konec tretjega lanskega četrtletja znašal 439 odstotkov BDP, kar državo po Economistovi lestvici uvršča med prezadolžene države. Lani se je relativno nekoliko zmanjšal, absolutno pa še vedno narašča. Pri tem podjetja (finančne in nefinančne družbe) nekoliko zmanjšujejo zadolženost, močno pa se povečuje državni dolg. Na začetku leta 2004 je bruto dolg Slovenije znašal 302 odstotka BDP, a je ob tem treba opozoriti na hitro gospodarsko rast v tem obdobju, zaradi česar je bila taka zadolženost celotne Slovenije (gospodarstva, države in prebivalcev) sprejemljiva. Skupni dolg Slovenije je najhitreje naraščal med letoma 2005 in 2007. V zadnjih treh letih je bila rast skromna in bi se celo zmanjšala, če se država ne bi tako močno zadolževala. Poslabšanje se vidi tudi v neto (presežku dolgov nad premoženjem) zadolženosti, ki tudi letos skokovito narašča. Konec tretjega četrtletja je neto dolg Slovenije znašal že 39 odstotkov BDP. Na začetku leta 2004 je neto dolg Slovenije znašal le šest odstotkov BDP. Opozorimo na tri vprašanja:

1. Ali bi bilo bolje, če bi v Sloveniji denimo cene nepremičnin upadle občutneje, denimo za 30 odstotkov? Bi to ponudilo možnost za hitrejše okrevanje?

»Trg nepremičnin v Sloveniji in Evropi teže primerjamo z nepremičninskim trgom v ZDA. Tako zaradi oblik financiranja kot življenjskih, kulturnih in delovnih navad,« komentira analitik Alte Tomaž Dvořak. »V Sloveniji imamo nekakšen pat položaj, v katerem investitorji nočejo spustiti cen, kupci pa čakajo na pocenitev. Tako se trg ne premakne nikamor. Nekaj več prometa je pri starih stanovanjih, kjer se kupec in prodajalec dogovorita in posel res skleneta. Večji korak naprej bi lahko naredili, če bi investitorji in banke na trgu ponudili novogradnje po realnejših cenah, saj zdaj vztrajajo pri cenovnih ravneh, ki so jih dosegali pred štirimi leti. Trg bi dobil nov zagon, zaloga stanovanj bi se zmanjšala, mali obrtniki in podjetniki bi spet dobili naročila, gradbeništvo bi lahko začelo nov cikel.«

A član uprave NLB David Benedek meni: »Ni nujno, da bi se v Sloveniji z znižanjem cen nepremičnin zmanjšala skupna zadolženost. Z znižanjem cen nepremičnin bi se v Sloveniji verjetno povečala prodaja, kar bi zmanjšalo zadolženost podjetji, ki so lastniki nepremičnin, vendar bi se potem povečala zadolženost gospodinjstev, ki bi se za nakup teh nepremičnin zadolžila (ali pa zmanjšala svoje prihranke). Dopuščam tudi možnost, da bi bil posredni učinek na gospodarsko rast in s tem tudi zadolženost pozitiven, saj lahko predpostavimo, da se z nakupom nepremičnine poveča tudi druga poraba in tudi produktivnost prebivalstva.«

Andraž Grahek, KD Skladi: »Razdolževanje v ZDA je hitrejše kot v Evropi, ker ga je omogočil koktajl agresivnih ukrepov monetarne in tudi fiskalne politike. To na eni strani omogoča večjo finančno stabilnost bančnega sistema in agresivnejše odpise ob hkratni reflaciji finančnih naložb bank in lažjem dostopu do lastniškega kapitala. Brez koktajla ukrepov - temu se jedro EU za zdaj še upira - bi se v Sloveniji finančni sistem sesul kot hišica iz kart. Za absorpcijo nižjih cen nepremičnin je potrebnega več milijard evrov lastniškega kapitala.«

2. Naša podjetja imajo na vsak evro lastniškega kapitala nadpovprečnih 1,4 evra dolžniškega kapitala, obseg posojil podjetjem se manjša počasi (z 19,8 na 19,3 milijarde v 11 mesecih lani). Ali bi morale banke slab portfelj počistiti hitreje ali bančni sistem ne more absorbirati tolikšnih enkratnih izgub?

Tomaž Dvořak: »Katarzični odpisi so lahko dobri, če jih sistem lahko prenese. Morda je včasih bolje kaj narediti v več korakih, prav gotovo pa ni smiselno slabih posojil predolgo držati na bilancah. Omejitve so v kapitalskih ustreznostih, v pridobivanju novega kapitala za banke, prav gotovo pa je vmes tudi nekaj taktiziranja.«

David Benedek: »Obseg posojil se manjša zaradi vzrokov na strani ponudbe (omejeni likvidnostni viri bank, predvsem pa kapital) in tudi na strani povpraševanja (pomanjkanje investicij oziroma novih projektov, ki bi bili sprejemljivi za banke). Druga težava pa je vprašanje, ali imajo banke dovolj rezervacij. Ne vidim pa povezave, da bi banke, ko bi enkrat počistile vse izgube, začele več posojati. Tu ni neposredne povezave. Čiščenju portfelja mora namreč slediti kapitalska okrepitev bank. Le tako bi se vzpostavili pogoji za kreditiranje. Seveda morajo biti tudi ugodne razmere pri likvidnosti (rast depozitov, dostop do mednarodnih virov financiranja vključno z ECB).«

Andraž Grahek: »Stvar je zelo preprosta. Banke čistijo toliko, kolikor lahko, da so še na meji kapitalske ustreznosti, ne pa toliko, kot bi bilo treba. Bolje bi bilo vse počistiti v enem valu, ampak za to bi banke poleg večmilijardne kapitalske injekcije morale imeti tudi proste roke pri razpolaganju s tveganimi finančnimi naložbami, da se začne dezinvestiranje. Ne pa kot denimo do zdaj v primeru Mercator. Leta 2012 bo treba korenito poseči v bančni sektor, saj so večje banke ob znižanju bonitete izgubile dostop do evrskega medbančnega trga.«

3. Teza v Economistu je, da bo Evropa ob taki ravni varčevanja zelo težko našla vire za zagon gospodarstva. Se strinjate?

Tomaž Dvořak: »Če bo Evropa znala najti pot do večje konkurenčnosti, inovacij in razvoja, bo gospodarstvo hitro dobilo zagon. Veliko se bo izravnavalo tudi prek tečaja med dolarjem in evrom, kjer lahko Evropa spet hitro poveča izvozno konkurenčnost. Kar pa se samega varčevanja tiče, Američani so eden izmed najbolj porabniško naravnanih narodov in prav tako porabništvo, ki znaša okoli 70 odstotkov njihovega BDP, jim je omogočilo tako hiter razvoj. V Evropi smo po mojem mnenju še vedno bolj življenjski in imamo večje ravnovesje, imamo pa veliko pomanjkljivost - premajhno ambicioznost. Če bi presegli to, bi hitreje odgovorili ZDA.«

David Benedek: »Strinjam se s tem. Rešitev težav Evrope ne more biti samo fiskalna (varčevanje), ampak tudi monetarna, ki bo spodbudila rast (kar pa ni všeč Nemčiji), kot delajo tudi drugod (kvantitativno sproščanje), predvsem ECB prek financiranja bank ter nakupov državnih obveznic. Kombinacija obojega.«

Andraž Grahek: »Ta teza bi držala, če bi bil svet nepovezan in bi se vsaka regija zanašala zgolj na domače varčevanje. Tega tudi ZDA nimajo dovolj niti za financiranje državnega proračuna. Evropa mora predvsem strniti vizijo fiskalne discipline in potem bo lahko konkurirala za presežke varčevanja iz celega sveta - najbolj opazni so v velikih gospodarstvih v razvoju.«

Vir: Finance, Nepremičnine, Karel Lipnik, Minika Weiss

NEPREMIČNINE PODRAVJE - kliknite tukaj

No comments: