Na slovenskem trgu je bilo v začetku minulega leta po oceni Banke Slovenije okoli 16 tisoč novih stanovanj, katerih gradnja je bila financirana z bančnimi posojili in ki ostajajo neprodana. Razmere se v letu dni niso opazno spremenile. Po svežih podatkih državnih statistikov se je v zadnjem lanskem četrtletju promet z novimi stanovanji zmanjšal za polovico, cene pa so zrasle za odstotek.
Nasprotno pa na drugi strani statistiki opažajo pri rabljenih stanovanjih: promet se je nekoliko povečal, cene pa so upadle za štiri odstotke. Najbolj kritičen pa je skromen promet s stanovanji, trdi več nepremičninarjev, saj se je med letoma 2007 in 2011 zmanjšal natančno za polovico. »Statistika je pri cenah varljiva, ker je likvidnost trga slaba. Prodaja dveh dražjih stanovanj na ekskluzivnih lokacijah lahko v statistiki pripomore k dvoodstotni rasti cen. Realno pa so cene stanovanj od začetka krize upadle najmanj za petino,« je dejal poslovnež iz nepremičninske srenje, ki je želel ostati neimenovan.
Upad tudi 30-odstoten
Sledili smo namigu in po evidenci geodetske uprave preverili, po kakšnih cenah so se sklepali posli s primerljivimi stanovanji v treh ljubljanskih naseljih pred krizo in v zadnjih dveh letih. Našli smo stanovanja v istih oziroma sosednjih stavbah. Preračunano na kvadratni meter je cena stanovanjem v ljubljanskih Dravljah (na Brilejevi ulici) v krizi upadla za 30 odstotkov. Starejša stanovanja na Metelkovi so se v krizi pocenila za 17 odstotkov, medtem ko so se stanovanja v medvojni zgradbi na Štefanovi ulici v Ljubljani pocenila za 6,5 odstotka.
Banke bi na sklad prenesle neprodana stanovanja
Čeprav so cene stanovanj v Ljubljani od začetka krize konec leta 2009 uradno (po Gursu ) upadle za 12 odstotkov in so 2.420 evrov za kvadratni meter, pa to še ni dovolj, da bila stanovanja privlačna investicija. Zato ima sedanja vlada namen oblikovati nepremičninski sklad. Po do zdaj znanih obrisih naj bi banke na sklad prenesle neprodano zalogo stanovanj, ki bi jih sklad oddajal, deloma pa bi sklad tudi investiral v stanovanjsko gradnjo. V sklad bi vlagalo prebivalstvo namesto v bančne depozite, delno pa tudi banke, si koncept zamišlja resorni minister Zvonko Černač.
Tomaž Dvořak iz Alte pozdravlja takšno namero, saj pričakuje, da bi bil sklad blagodejen za slovenski nepremičninski trg, kjer dolgoročnih najemodajalcev skoraj ni. »Sklad pa bi moral imeti vsaj petodstotni letni donos iz oddajanja nepremičnin ter še nekaj iz trgovanja z nepremičninami,« meni Dvořak in dodaja: »Če bi skozi desetletno obdobje sklad imel sedemodstotni donos, bi bila to zelo lepa naložba. Dolgoročni donos S & P 500 je namreč okoli sedem odstotkov.« Pravi še, da je pri skladu odločilno, kakšna bi bila vhodna cena stanovanj. Višja bi bila, manj privlačen bi bil donos.
Kako delujejo skladi v tujini
Sklad bi poskušal pritegniti tudi tuje nepremičninske sklade, vendar so poznavalci zadržani. Zakaj? Nepremičninski skladi so v zahodni Evropi in Veliki Britaniji dobro razviti. Kupujejo in gradijo nepremičnine, prihodke pa ustvarjajo z oddajanjem. Navadno so v zasebni lasti in kotirajo na borzi. Po tržni kapitalizaciji je največji francoski Unibail-Rodamco , ki ima v svojem portfelju večinoma nakupovalne centre.
Ta sklad je vreden 13 milijard evrov. Nekoliko podrobneje smo pogledali britanski sklad Segro , ki je v minulih letih imel velike odpise premoženja. Njegov donos sredstev je bil lani 5,2 odstotka. Kot je že pred časom za naš časnik pojasnil Edo Pirkmajer, ki služi z oddajanjem nepremičnin, pa je treba v vsako nepremičnino letno vložiti še od dva do tri odstotke cene nepremičnine.
Pod črto: največ dva tisočaka za kvadrat
Ker je najemnina za stanovanje pogojena predvsem z dohodki najemnikov, smo ob pričakovanjem donosu sklada izračunali, kakšna je vzdržna cena kvadratnega metra stanovanja. Izračun velja za Ljubljano in za povprečno kakovost stanovanj. Pri povprečni oglaševani najemnini 10 evrov za kvadratni meter in želeni šestodstotni donosnosti sklada cena kvadratnega metra ne bi smela presegati dva tisoč evrov. Pri tem smo upoštevali amortizacijo, ne pa tudi davščin.
Z Azurne obale
Slovenci v Cannesu neopaženi
Na sejmu MIPIM v Cannesu so najbolj opazni poljski nepremičninski projekti, pa tudi Praga, nam je razložil nepremičninar, ki se je udeležil sejma. »V regiji med Dunajem in Atenami sta za vlagatelje zanimiva le dva projekta. Prvi je stanovanjska gradnja v Beogradu, kjer je načrtovan magapolis. Drugi pa Porto Montenegro, kompleks okoli marine pri Tivatu v Črni gori, ki naj bi postal novi Monte Carlo,« je dejal.
Kaj pa Slovenci?
Poleg trebanjskega Trima , ki je stalni gost v Cannesu, se od Slovencev na sejmu MIPIM predstavlja Plavalni klub Ilirija, ki očitno išče partnerje za prenovo bazenov Ilirija in Kolezija. Poleg njega so na Azurni obali še športno društvo Narodni dom in Zavod RS za šport s projekti nordijskega centra Planica, športne dvorane Portoval v Novem mestu, smučarskega centra Podutik, atletske dvorane ŽAK, športnega parka Bežigrad (Plečnikov stadion) ter gimnastičnega centra Petkovšek & Pegan (Svoboda na Viču). Spomnimo, v minulih letih sta se v Cannesu predstavljala dva večja slovenska nepremičninska projekta, partnerstvo Šmartinska in Tobačna mesto.
Vir: Finance, Nepremičnine, Jaka Elikan, Rok Pikon
No comments:
Post a Comment